Séminaire Immobilier Location GAGNANTE

Séminaire Immobilier Location GAGNANTE

 

Tout d’abord, félicitation que vous soyez présents, ça veut dire que vous voulez constituer quelque chose, ce qui est une bonne chose.

Je tiens à vous signaler une chose, je vois que là le public est assez jeune, figurez-vous que quand j’ai commencé moi j’avais 34 ans, donc vous avez quelques années d’avance sur moi apparemment, donc qui dit quelques années d’avance, dit pour moi réussite sûre, ça c’est pour vous encourager, vous donnez un peu mon état d’esprit.

Je m’appelle Gilles Grimm, j’ai commencé à investir dans l’immobilier après avoir quitté l’armée ou j’ai fait carrière, je me suis retrouvé jeune retraité à 33 ans, retraité à vie, mais avec une question qui m’a obsédé dès le début, est-ce qu’un jour les retraites seront réellement payées jusqu’au bout ?

Moi, j’avais la chance d’avoir une retraite, donc la chance de pouvoir prendre des risques quelque part, parce que j’avais un revenu mensuel qui tombait tous les 28 du mois et je me suis dit qu’est ce que je peux faire pour améliorer donc ce revenu qui n’est pas suffisant pour vivre, car j’avais une retraite équivalente d’un loyer quoi, il fallait quand même que je me loge, comme j’étais logé à l’armée et que je n’avais pas de soucis donc d’appartement, la première chose à faire c’était de me trouver un appartement, donc d’en acheter un, mais comme je n’avais pas d’argent non plus, il n’y avait pas beaucoup le choix, il fallait bien l’acheter à crédit.

C’est là que j’ai découvert le crédit, tout simplement, à l’âge de 33 ans, j’ai découvert le crédit et il y a eu un fait de circonstance qui a fait que quand j’ai trouvé un appartement, l’agent immobilier m’en a proposé un deuxième, là il a fallu que je me décide, comme je n’avais pas trop l’esprit de décision sur les deux appartements, je me suis dit que le mieux c’était de demander à la banque si elle était okay pour me financer les deux et la banque a répondu oui, donc j’ai choisi ma résidence principale et j’ai choisi donc le deuxième appartement pour faire du locatif et comme il se trouve que le deuxième appartement on pouvait le couper en deux, car il y avait deux portes et faire deux studios, c’est ce que j’ai pu faire comme travaux et je me suis retrouvé du jour au lendemain, avec un appartement en résidence principale, petit, mais j’étais logé et deux studios avec une rentabilité locative supérieure, donc au prix du remboursement bancaire, bon, autant vous dire que là la lumière s’est allumée, et que, une semaine après, je courais les autres agences immobilières.

J’en ai acheté plusieurs, si bien qu’à un certain moment, je les achetais cinq par cinq, dix par dix, immeuble par immeuble, pour au final arriver à près de cinq cents appartements et immeubles dans Paris, j’ai décidé d’arrêter pour consacrer donc maintenant ma vie à arbitrer mon patrimoine et plutôt à faire ce qu’il faut faire dans ces cas-là, c’est-à-dire ne pas être investi dans le même mode de projets, il faut être un petit peu liquide aussi, ce n’est pas le tout d’avoir de la pierre, parce que vous ne pouvez pas vendre un mètre carré, si vous avez besoin d’argent, il faut vendre l’appartement complet, donc j’ai décidé de revendre quelques appartements pour être financièrement complètement indépendant, ça a pris du temps, mais quand on me projet donc ce type d’investissement, il faut savoir qu’on ne deviendra pas riche en trois jours, ni trois mois, ni trois ans, minimum dix ans, au bout de dix ans, vous pouvez déjà avoir vos projets et envisager d’une belle mise en place.

Je préférerai gagner moins, mais que ce soit loué tous les mois, pour pouvoir avoir le temps de réinvestir plus, parce que j’avais compris qu’à l’époque l’immobilier était tellement bas, que ça ne pouvait pas durer comme ça, donc il fallait de la masse, de la masse, de la masse et de prendre le loyer, du moment que le remboursement s’effectuait normalement et que ça ne me coûtait pas et bien, banco je pouvais avancer, quand j’ai dit que le remboursement ne coûte pas, attention, j’ai mangé des sandwichs, il faut le savoir, vous avez pu remarquer ceux qui ont investi entre le calcul que l’on fait verbalement comme ça et le vrai calcul à la fin de l’année, le calcul fiscal, il ne reste plus grand-chose, on dit qu’on va avoir du 5% de rentabilité, en fait on arrive à du 3% au final, mais ce n’est pas grave, il ne faut pas trop calculer non plus, il faut avancer.

Questions/Réponses

Madame ?

Vous faites de l’achat sur du commercial vous dites, vous garantissez ou vous demandez une garantie sur celui à qui vous allez louer votre local parce que c’est un peu trop risqué peut-être ?

Alors c’est exactement comme une autre location sauf qu’il y a juste une problématique qui est différente, que les gens ne perçoivent pas. Numéro un, vous allez louer par exemple à un magasin, on va prendre un cas concret, un coiffeur. Vous avez un local commercial, quelqu’un se présente pour un salon de coiffure, vous lui dites okay, je vous le loue, ce qui tiens la route avec les remboursements bancaires, etc donc il fait son salon de coiffure, donc vous prenez un mois d’avance, bien qu’on pourrait prendre deux mois de garantis, bon ce n’est pas avec la garantie que vous allez vous enrichir, c’est juste une sécurité qui ne sert à rien de toute façon, parce que s’il arrête de payer, vous allez être obligé de suivre la règle, c’est-à-dire envoyé une lettre recommandée, d’attendre deux mois, de prendre un huissier, de prendre un avocat… ça dure six mois, le drame dans le local commercial, c’est celui qui ne fonctionne pas, on ne peut pas mettre un autre coiffeur à la place, il ne fonctionnera pas non plus, donc il va falloir trouver une activité qui soit compatible avec le passage dans la rue, avec déjà les activités présentes, le deuxième drame, c’est que s’il fait faillite, la faillite est mise entre les mains d’un commissaire administrateur judiciaire et que tout est bloqué pendant des mois voire des années, parce qu’il y a un stock à l’intérieur et vous vous ne pouvez plus rentrer dans votre propre boutique, qui vous appartient quand même. Parce que donc l’administrateur judiciaire c’est lui qui a la main et c’est lui qui décidera quand toutes les options seront levées, quand est-ce que vous pourrez donc récupérer votre local.

Monsieur ?

Si vous deviez tout recommencer aujourd’hui avec le marché actuel, quelle stratégie vous utiliseriez ?

Alors, si je devais tout recommencer, déjà je pourrais le faire du jour au lendemain, parce que j’ai un état d’esprit, numéro 1 et numéro 2, je gagnerai deux fois plus aujourd’hui, c’est extraordinaire, le problème c’est que j’ai 62 ans, je viens de m’en apercevoir dernièrement, je viens de m’en apercevoir il y a trois semaines et j’ai une enveloppe…

About The Author

Gilles Grimm

Gilles Grimm, multimillionnaire dans l'investissement immobilier, propriétaire de plusieurs centaines d'appartements en France, marchand de biens et ancien directeur d'agence immobilière.