reduction impôts

Qu’est ce que le déficit foncier?

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet au propriétaire d’un bien immobilier qui lui coûte plus cher que ce qu’il lui rapporte de déduire cette différence de son revenu global.

Une excellente nouvelle pour les investisseurs immobiliers !!! Si vous êtes donc un investisseur dans les biens immobiliers à but locatif, cet article va certainement vous intéresser. Sachez que vous pouvez faire baisser vos impôts en déduisant 100% des travaux que vous réalisez de vos revenus fonciers.

Voyons ensemble comment ce mécanisme marche et comment vous pouvez réduire vos impôts.

Comment marche le déficit foncier?

Si vous louez un bien immobilier que vous allez louer, vous savez que les loyers que vous allez percevoir seront imposés. Cette imposition est faite après déduction de certaines charges générées par ce bien.

Si les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier, on parle alors de déficit foncier.

Voici les charges déductibles :

  • Les charges non financières qui sont d’une part celles liées à l’exploitation du bien immobilier. C’est le cas des frais d’agence immobilière, les frais concernant les primes d’assurance, les charges de copropriété, les frais de gardiennage et de concierge ou encore la taxe foncière. D’autre part il s’agit des charges concernant les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration du bien immobilier.
  • Les charges financières qui concernent l’emprunt qui a permis l’acquisition du bien immobilier. Il s’agit des intérêts d’emprunt, ainsi que les frais des travaux de réparation ou de l’amélioration du bien s’ils ont été inclus dans l’emprunt.

Comment calcule-t-on le déficit foncier ?

Pour savoir si vous avez un déficit foncier, il faut soustraire les charges financières de vos revenus fonciers.
Si le résultat est négatif, alors ce déficit sera imputable sur le revenu foncier pendant les 10 années suivantes.
Si le résultat est positif, on retire alors du montant obtenu le total des charges non financières. Si après cette soustraction le résultat reste positif, vous n’avez pas de déficit. Par contre, si le résultat est négatif ce déficit est imputable sur le revenu global. Un plafond est prévu et est de 10 700 € par an.

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Deux choses importantes à retenir :

1. Le report du déficit foncier inutilisé sur 10 ans, principe de droit commun, défiscalisation déplafonnée.
2. Obligation de location sur 3 ans seulement après la déduction du revenu conformément à l’article 156-I-3 du CGI.

 

Exemple de calcul de déficit foncier

Considérons que vous avez un bien immobilier et que vous avez perçu cette année des loyers en valeur totale de 7 000 €.
Les charges financières concernant ce bien immobilier se sont élevés à 4 000 € pour cette année.
Enfin, le total des autres charges déductibles : 4 500 €

Première étape du calcul : 7 000 € – 4 000 € = 3 000 €

Le résultat étant positif, il faut passer à l’étape deux du calcul :

3 000 € – 4 500 € = -1 500 €

Vous aurez donc un déficit foncier imputable sur le revenu global de 1 500€.

Pourquoi le déficit foncier est-il intéressant ?

À première vue, il ne serait pas intéressant d’être en déficit, mais avec le  déficit foncier les choses sont différentes car il vous permet de :

  1. déduire le montant des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sur vos revenus fonciers positifs sans plafond et sans limitation dans le temps
  2. diminuer efficacement vos impôts
  3. de constituer un patrimoine immobilier en bon état tout en bénéficiant de l’économie des impôts.

Le déficit foncier est un outil très utile pour tout investisseur dans l’immobilier! Sachez que vous n’avez aucune chance de vous enrichir sans passer par le déficit foncier car vous vous ferez rattraper par la fiscalité.

Les 7 conditions d’application du déficit foncier

 

  1. Vous achetez un bien immobilier ancien qui nécessite des travaux d’amélioration ou d’entretien et de réparation;
  2. Après l’achat, vous engagez des travaux de rénovation dans le bien immobilier acheté (et pas ailleurs!);
  3. Pour pouvoir avoir un déficit foncier et l’imputer sur les revenus, le propriétaire du bien immobilier doit être imposé pour ses revenus fonciers sous le régime réel;
  4. Vous vous engagez à le louer non meublé pendant 3 ans au minimum après l’imputation du dernier déficit foncier sur vos revenus;
  5. Vous imputez le déficit foncier sur vos revenus globaux à hauteur de 10 700 € / an
  6. Sachez que vous avez 10 ans à disposition pour reporter l’excédent de déficit foncier et les intérêts d’emprunt sur vos revenus fonciers positifs (Entre autres, sachez que les impôts ne contrôlent jamais cet aspect!)
  7. Vous réalisez des économies d’impôt en fonction de votre tranche d’imposition.

déficit foncier

 

Bon à savoir

  • Vous pouvez défiscaliser sur vos revenus à hauteur de 10 700 €;
  • Les économies d’impôt générées par le mécanisme du déficit foncier ne rentrent pas dans le plafond des niches fiscales;
  • L’avantage fiscal qui concerne le déficit foncier ne résulte pas d’un dispositif de « niche fiscale » spécifique avec ses conditions et restrictions. Il relève du simple droit commun aux revenus fonciers. Par conséquent, il est facile à appliquer.
  • Sachez aussi qu’en cas de cession du bien concerné avant l’expiration du délai de 3 ans prévu par la loi, l’imputation du déficit foncier sur le revenu global est en effet remise en cause. Toutefois, l’imputation pendant 10 ans sur les revenus fonciers qui concernent vos autres biens locatifs reste possible.
  • Enfin, une autre bonne chose à savoir est que tous les contribuables propriétaires d’immobilier locatif peuvent bénéficier de ce mécanisme de déficit foncier. Cependant, le déficit foncier est plus efficace fiscalement si la tranche marginale d’imposition de l’investisseur est élevée.

Conclusion

Même si le mécanisme du déficit foncier peut sembler complexe ou difficile à appliquer, sachez qu’il est fiscalement intéressant pour vous en tant qu’investisseur immobilier. Il vous permet de réduire efficacement vos impôts. En plus vous augmentez la valeur de vos biens immobiliers. Réaliser des travaux dans un logement ne peut qu’augmenter sa valeur locative ou en cas de vente.

MAINTENANT c’est à VOUS DE JOUER !!!