micro-logement

Location de chambres de bonne

Les logements destinés à la location dans les grandes villes sont de plus en plus rares et de plus en plus chers. C’est la raison pour laquelle sont apparus sur le marché immobilier des logements de petite surface. Malheureusement, beaucoup d’abus ont été constatés en la matière car ces logements de très petite surface étaient indécents en terme d’habitabilité et les loyers exagérés.

Le Législateur a donc pris des mesures afin d’empêcher la location de ce genre de micro-logements à des prix excessifs. Il a notamment fixé des surfaces et des volumes habitables minimums.

Si vous envisagez d’investir dans ce type de bien locatif, ce qui est rentable, encore faut-il respecter les normes légales. De cette manière, vous serez non seulement dans la légalité, mais vos locataires seront également satisfaits.

Dans cet article, voyons ensemble les règles à respecter dans le domaine de la location de ce type de logement. D’ailleurs, ces logements proviennent la plupart du temps des anciennes “chambres de bonne”.

Quelle est la surface minimale d’un logement pour pouvoir le mettre en location ?

Un décret du 30 janvier 2002 a établi les critères de décence à respecter pour conclure un bail à usage d’habitation. Ce texte législatif impose une pièce principale ayant les caractéristiques minimales suivantes :

  • une surface habitable de minimum 9 m², avec une hauteur sous plafond de minimum 2,20 m,
  • ou un volume habitable de 20 m3.

Ces dimensions sont différentes du métrage de la « Loi Carrez » pour la vente de lots de copropriété. Cette loi fixe les dimensions à plus de 8 m² et la hauteur au-delà de 1,80 m sous plafond.

Attention : Dans la matière, les normes légales se superposent. Il faut donc prendre en compte également le règlement sanitaire départemental qui établit les superficies, volumes et hauteurs sous plafond acceptables. De ce fait, un logement « décent » peut être déclaré « inhabitable » par arrêté préfectoral.

Conseil : Avant de vous lancer dans la location de petits logements, vérifiez les dispositions locales dans la matière ! Le notaire peut vous aider à y voir plus clair car il connait la legislation dans la matière.

Chambre Bonne

Quelles sont les sanctions ?

Dans le cas d’une non-conformité avec les dispositions légales, le juge peut imposer des mesures au bailleur. Il peut demander des travaux ou la réduction du loyer et même fixer des dommages et intérêts à la charge du bailleur.

En plus, sachez que la superficie n’est pas le seul critère d’habitabilité d’un logement. Ainsi, la loi dispose que le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent, qui répond à des critères de surface et de confort minimum. De plus, le logement ne doit pas porter atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Il doit également assurer au locataire un logement paisible.

Critères supplémentaires de décence d’un logement

Voici d’autres critères qu’un logement doit respecter pour être considéré “décent” :

  • être protégé contre les eaux de ruissellement et les infiltrations;
  • avoir des dispositifs de retenue des personnes conformes à leur usage comme les garde-corps aux fenêtres, escaliers, balcons, etc.;
  • disposer de branchements à l’électricité et au gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, en bon état de fonctionnement;
  • une pièce principale avec un éclairement naturel suffisant et une ouverture à l’air libre (fenêtre, veranda, etc.)
  • avoir des dispositifs d’ouverture et de ventilation adaptés aux besoins d’habitation;
  • des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement sans risque pour la santé et la sécurité physique des locataires;
  • un système d’alimentation en eau potable;
  • un système d’évacuation des eaux ménagères;
  • une cuisine avec un évier disposant d’eau froide et chaude;
  • des sanitaires intérieurs comprenant un WC, séparé de la cuisine et une baignoire ou une douche. Pour les installations sanitaires, elles peuvent être extérieures pour les logements qui n’ont qu’une seule pièce à vivre à condition qu’elles soient facilement accessibles et dans le même bâtiment;
  • installations de chauffage conformes;
  • réseau électrique permettant un éclairage suffisant dans toutes les pièces et le fonctionnement des appareils ménagers courants.

micro-logement

Pour tous le détails sur les conditions de décence d’un logement destiné à la location, vous pouvez consulter la page dédiée sur Service-public.fr.

Peut-on habiter soi-même un logement avec une surface inférieure à 9 m² ?

Si le logement n’est pas destiné à la location, il est possible d’y habiter. Par conséquent, vous pouvez bénéficier d’un mini pied-à-terre. Tout comme vous pouvez avoir une chambrette d’étudiant pour vos enfants ou encore pour une jeune fille au pair. En dehors de la location, ces usages ne sont pas interdits par la loi.

En plus, la location touristique meublée peut être envisagée. Toutefois, sachez que dans ce cas vous devez respecter les réglementations locales (déclaration en mairie, etc.).

Peut-on louer une petite surface pour un usage autre que l’habitation ?

Oui, il est possible de louer entre particuliers une petite surface en tant que remise, cave, débarras, bureau ou espace de dépôt. Dans ce cas, le bail est réglementé par le Code civil et non par la législation protectrice sur les baux d’habitation.

Peut-on fixer librement le loyer d’une petite surface ?

Oui, en règle générale. Toutefois, ce loyer ne doit pas être excessif compte tenu de la surface louée.

En effet, depuis 2012, il faut prendre en compte dans la « zone A » la taxe annuelle appelée « APPARU » qui a pour but de lutter contre les loyers excessifs. La zone A est caractérisée par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Sont concernés notamment la région de l’île-de-France, les grandes villes, la Côte d’Azur, etc. Cette taxe est due si le loyer perçu pour un logement de petite surface situé dans la zone A dépasse un plafond fixé par décret.

Les logements concernés par cet impôt sont ceux loués vides ou meublés dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m². En plus, leurs loyers bruts, hors charges locatives, dont le montant mensuel par mètre carré de surface habitable, doit dépasser le seuil fixé par décret, compris entre deux limites. La révision de ces deux limites se fait tous les ans. Pour 2018 elles sont portées à 31,46 € et 47,20 € .

Pour les années antérieures, ces limites étaient de :

  • 31,21 € et 46,81 € en 2015 ;
  • 31,23 € et 46,85 € pour les années 2016 et 2017.

Le seuil d’application de la taxe « APPARU »  a été établi à 41,95 € par mètre carré de surface habitable pour les loyers perçus en 2018. En 2017 ce seuil était de 41,64 € par mètre carré de surface habitable.

Calcul de la taxe « APPARU »

L’assiette de la taxe « APPARU » est constituée sur la base des loyers perçus par le bailleur au titre de l’année civile. La taxe est déterminée en fonction de l’écart entre le montant du loyer mensuel perçu et la valeur du loyer mensuel de référence. Ainsi, le taux de la taxe est de :

  • 10% pour un écart Inférieur à 15 %
  • 18% pour un écart entre 15 % et 30 %
  • 25% pour un écart entre 30 % et 55 %
  • 33% pour un écart entre 55 % et 90 %
  • 40% pour un écart supérieur ou égal à 90 %

Exemple :

Considérons que vous louez un studio de 10 m2 situé à Paris pour 650 € hors charges. Vous louez donc 65€ le mètre carré de surface habitable. Donc, 65 – 41,95 = 23,05€ d’écart ce qui est 54,9% plus cher que le seuil autorisé.

La taxe que vous devrez payer sera de : 650 x 12 x 25% = 1 950 € (25% étant le taux d’imposition dans ce cas).

Peut-on louer une chambre de sa résidence principale ?

Oui, c’est possible même si l’on est locataire. Toutefois, sachez que vous avez besoin de l’accord du propriétaire dans ce cas. Vous devez bien entendu respecter les mêmes conditions de décence et d’habitabilité. D’ailleurs, cette pratique est encouragée par une exonération fiscale, en-deçà d’un certain seuil de loyer, si la location est meublée.
Conseil : Consultez votre notaire sur les aspects juridiques et fiscaux d’une telle opération.

En conclusion, louer des micro-logements est un bon investissement immobilier à condition de respecter les dispositions légales afin de ne pas risquer des sanctions.