La loi Elan et loi finances 2018

Immobilier : les changements en 2018

Voici quelques mesures concernant l’immobilier qui vont être applicables dès janvier 2018.

1. La taxe d’habitation – suppression progressive

Comme l’a promis Emmanuel Macron, la taxe d’habitation sera progressivement supprimée entre 2018 et 2020 pour 80 % des contribuables. L’objectif est de passer d’une réduction de 30 % jusqu’à l’exonération totale. Parmi les particuliers concernés il y a :

  • les célibataires dont le revenu fiscal annuel de référence n’excède pas 27 000 €,
  • les couples dont les revenus sont inférieurs à 43 000 € par an,
  • les couples avec 2 enfants ne dépassant pas 55 000 € par an.

2. Le PTZ est ajusté pour les primo-accédants

Le prêt à taux zéro dans le neuf est maintenu jusqu’à fin 2021 dans les zones A et B1. La quotité reste également inchangée, à 40%. Pour les zones B2 et C, le PTZ est maintenu jusqu’à fin 2019 avec une quotité réduite de 20%.

Dans l’ancien, le PTZ est maintenu seulement sous condition de travaux dans les zones B2 et C. Il est prévu de rester tel quel jusqu’à fin 2021.

Enfin, le PTZ reste valable dans le cadre de la vente HLM sans aucune condition de travaux ou de zonage.

3. Le dispositif Pinel

Apprécié par les investisseurs dans un logement neuf à but locatif, en contrepartie d’une réduction d’impôt, le dispositif Pinel est prolongé dans les zones tendues, c’est-à-dire, A et B1, et cela jusqu’au 31 décembre 2021.

Pour les zone B2 et C, ce dispositif pourra être utilisé sous condition. Le permis de construire doit avoir été déposé avant le 31 décembre 2017. Quant à l’acquisition authentifiée chez le notaire, elle doit être faite au plus tard le 31 décembre 2018.

4. Bonne nouvelle pour la vente des terrains à bâtir

Une mesure concernant les zones tendues va inciter les propriétaires à céder leurs terrains constructibles. Elle prévoit un abattement exceptionnel sur les plus-values résultant de la cession de terrains à bâtir ou de terrains bâtis. Pour en bénéficier, la promesse de vente doit être conclue avant fin 2020 en vue de la construction de logements neufs.

L’abattement sera différent en fonction de la finalité:

  • 100 % pour les cessions réalisées en vue de construire du logement social,
  • 85 % pour du logement intermédiaire,
  • 70 % pour du logement libre.

5. Diminution des aides personnalisées au logement 

Le gouvernement commence en 2018 une réforme pour faire diminuer les loyers des locataires du parc social et les dépenses publiques par la même occasion. À ce titre, il envisage d’étaler sur 3 ans la diminution des loyers de solidarité mise en œuvre par les bailleurs sociaux.

En plus, à compter du 1er janvier 2018, l’APL accession est supprimée dans le neuf pour les nouveaux bénéficiaires. Toutefois, elle est maintenue pendant 2 ans pour les logements anciens, mais seulement dans les zones détendues.

6. Taxation des PEL et CEL

Dès 2018, les intérêts obtenus grâce aux nouveaux plans d’épargne logement (PEL) et comptes épargne logement (CEL) sont imposables sur le revenu et cela dès la première année. En plus, la prime d’Etat prévue auparavant est supprimée.

Les PEL ouverts avant le 1er janvier 2018 vont être affectés par l’augmentation des prélèvements sociaux, de 15% à 17.20%. Pour ce qui est du rendement net des PEL de moins de 12 ans, ouverts avant cette date, il sera de 0.83%.

7. Création de l’impôt sur la fortune immobilière

Ce nouvel impôt concernera seulement les biens immobiliers. Il a pour vocation de remplacer l’ISFpayé aujourd’hui par 350.000 foyers dont le patrimoine dépasse 1,3 million d’euros.

Par contre, les valeurs mobilières et les placements (assurance-vie, actions, etc.) seront exemptées de taxes. Le barème de l’IFI est de 0,5 %, tout comme pour l’ISF, pour un patrimoine entre 800 000 et 1,3 million d’euros. Il ira jusqu’à 1, 5 % au-delà de 10 millions d’euros.

En revanche, ne sont pas concernés par cet impôt les biens immobiliers professionnels et ceux loués en location meublée professionnelle (LMP).

8. Les plus-values immobilières

À partir du 1er janvier 2018, la taxation des plus-values immobilières va passer de 34,5% à 36,2%. Cette hausse est due à l’augmentation de la CSG. Elle impactera surtout les ventes sur les résidences secondaires ou l’investissement locatif. La résidence principale reste exonérée de plus-value immobilière.

L’abattement exceptionnel s’applique sur les terrains bâtis ou à bâtir (voir point 4).

9. Encadrement de la domiciliation des revenus

La banque avec laquelle vous négociez l’obtention d’un crédit immobilier ne peut plus vous contraindre à ouvrir un compte courant pour domicilier vos revenus dans son établissement. Dès cette année, elle doit vous proposer plusieurs avantages en contrepartie d’une telle obligation. Cette règle est inscrite dans la loi et les avantages doivent être clairement définis.

Par exemple, la banque peut vous proposer un taux de crédit préférentiel en échange de cette domiciliation.

La durée de cette contrainte est fixée à 10 ans. Au-delà de cette période, l’avantage est considéré comme acquis. Vous pourrez donc changer de compte bancaire.

Cette mesure ne concerne pas les contrats de prêt en cours, ni les offres faites jusqu’à la fin de 2017.

10. L’ assurance emprunteur peut être renégociée

Depuis début janvier 2018, si vous souscrivez un prêt immobilier, vous pourrez renégocier et même résilier votre assurance emprunteur chaque année. Cette mesure prévue dans l’amendement Bourquin de la loi Sapin 2, favorise les emprunteurs qui veulent bénéficier d’une autre assurance que celle proposée par la banque prêteuse.

11. Le CITE est maintenu mais modifié

Le crédit d’impôt énergétique (CITE) est prolongé d’un an. Toutefois, il subit plusieurs modifications:

  • le changement des fenêtres est progressivement exclu
  • le taux du crédit d’impôt baisse de 30 % à 15 % pour les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée pour des travaux réalisés entre le 1er janvier et le 30 juin 2018.”

Enfin, le CITE deviendra en 2019 une prime.

12. Création de 2 nouveaux diagnostics

À partir du 1er janvier 2018, tous les bailleurs ont l’obligation de remettre à leurs locataires un diagnostic sur l’état des installations intérieures du gaz. Un autre diagnostic sur les installations électriques est également requis. Cette obligation est valable pour les logements dont les installations ont plus de 15 ans.

Les documents à fournir lors de la signature ou du renouvellement du bail, sont valables pour 6 ans.

Ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel selon un cahier de charges précis.

13. Une notice pour rupture du bail est exigée

À partir du 1er janvier 2018, le bailleur doit joindre une notice d’information à son locataire, s’il décide de reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche ou même s’il veut vendre son logement. Il doit indiquer l’identité et l’adresse du bénéficiaire de la reprise et préciser le lien de parenté qui les lie. Quant au congé pour vente, il ne peut être délivré qu’au terme du premier renouvellement du bail en cours.

14. La location touristique dans le viseur

Depuis décembre 2017, la ville de Paris a rendu obligatoire l’enregistrement d’un meublé touristique déstiné à la location. Ces mesures plus contraignantes concernent notamment les sites comme Airbnb, Abritel, etc.

À partir du 1er février 2018, Lyon va prendre le même type de mesure. La location ne doit pas excéder 120 jours par an. Bordeaux va suivre à partir de mars 2018. Dans le cadre de la future loi logement, dont vous trouverez plus de détails ci-après, chaque ville pourra fixer elle-même le plafond du nombre de jours autorisés.

Loi Elan: une loi disruptive très attendue

La loi Elan est sur toutes les lèvres. Pourquoi?

S’il est un domaine de la législation qui est sujet à controverse, à débat, et donne le ton dans une économie, c’est bien celui de l’immobilier. En effet, dans l’éternelle “lutte des classes” qui se livre en France notamment, il est important de savoir quelle est l’assiette de l’impôt que le Législateur souhaite favoriser, entre le travail d’une part, le capital d’autre part. Il faut d’une part pouvoir aider les personnes les plus modestes à obtenir un logement, qui devient petit à petit un droit fondamental, au même titre que ceux attachés à la citoyenneté par exemple, et ne pas trop pénaliser fiscalement les propriétaires de logements.

L’enjeu est considérable. En effet, l’immobilier est traditionnellement considéré comme un des moteurs principaux de l’économie. Car il entraîne avec lui, dans sa croissance ou sa décroissance, quantités de services, de petites et moyennes entreprises qui assurent la richesse d’un pays.

Le fait est que la France a besoin d’une refonte majeure dans ses lois relatives à l’immobilier, ne serait-ce que pour prendre en compte les nouvelles réalités numériques et les impératifs climatiques et écologiques.

La loi ELAN (Evolution du Logement et Aménagement Numérique) a pour but de réformer le droit immobilier. Elle est passée en Conseil des ministres le 4 avril 2018 et a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 12 juin 2018.

Alors voyons ensemble dans cet article les principaux changements que ce texte de loi pourrait entraîner.

Encadrement des loyers

La loi Alur de 2014 a mis en place un dispositif d’encadrement des loyers. Sa mise en pratique a été difficile et compliquée. Seulement 2 villes (Paris et Lille) l’ont mis en œuvre. Finalement, les tribunaux administratifs dans ces villes a annulé ces dispositifs, fin 2017.

Malgré cet échec, la loi Elan reprend les grands principes de ce dispositif. Toutefois, il restera optionnel, ce qui évitera le même résultat qu’en 2017.

La loi Elan favorise la mise en place d’observatoires des loyers afin d’assurer une meilleure transparence dans le domaine locatif. Ainsi, les agences d’urbanisme pourront être agréées comme observatoires des loyers. En revanche, la mise en place de ces observatoires locaux des loyers sera obligatoire dans les zones tendues. Même si un encadrement des loyers ne sera pas obligatoire dans ces zones, le préfet pourra décider de sa mise en oeuvre par arrêté. Cette démarche se fera à la demande des établissements publics de coopération intercommunale compétents dans le domaine de l’habitat. En plus, le projet de loi renforce les sanctions applicables aux propriétaires qui ne respectent pas la réglementation. Ainsi, le préfet pourra décider d’une amende administrative contre le bailleur, pouvant atteindre jusqu’à 15 000 euros pour les personnes morales.

Mesures concernant l’urbanisme

La loi Elan favorise la simplification des règles d’urbanisme afin d’accélérer les procédures de construction des logements.

Les demandes de permis de construire pourront se faire en ligne dans les communes dont la population dépasse un certain seuil. Cette mesure simplifiera grandement la procédure et fera économiser du temps aux personnes concernées.

La loi vise aussi à favoriser la transformation des bureaux vides en logements. Ainsi, elle stimule les propriétaires à rénover leurs bureaux.

HLM et “bail mobilité”

Le projet de loi envisage également de regrouper les organismes HLM. En plus, il favorisera la mobilité des habitants de HLM. La Commission d’attribution des logements devra étudier les dossiers tous les 6 ans. Par conséquent, elle pourra tenir compte de l’évolution de la situation familiale et professionnelle des personnes. Les locataires qui souhaiteront changer de logement pour en avoir un plus petit pourront alors se voir proposer un nouveau logement.

La loi Elan prévoit de créer un nouveau type de bail d’habitation simplifié : le “bail mobilité”. Il concerne surtout les locataires en mobilité professionnelle et la location de logements meublés de 1 à 10 mois. Les avantages de ce bail sont sa souplesse et simplicité :

  • la durée du bail pourra être convenue dès l’origine, et le bail ne sera pas renouvelable ;
  • le bail ne nécessitera pas un dépôt de garantie ;
  • il ne contiendra pas de clause de solidarité en cas de colocation ;
  • les charges locatives seront versées forfaitairement.

En plus, le locataire pourra résilier à tout moment ce bail, à condition de respecter un préavis d’un mois. Il n’aura pas à justifier sa décision.

Enfin, la loi Elan encourage les HLM à céder 1 % de leur parc chaque année. Cela représente tout de même 40.000 logements sociaux. En plus, la modification importante apportée par cette loi et que les logements sociaux vendus (donc privés), compteront comme des HLM pour 10 ans. Ce qui est le double de la période prévue jusqu’à aujourd’hui.

Autres mesures

La réforme cible également les copropriétés. La loi vise notamment à mieux adapter la réglementation en fonction de leur destination et de leur taille. Elle prévoit la mise en place d’un conseil d’administration de copropriété. Il remplacerait l’assemblée générale dans les copropriétés de grande taille.

Pour ce qui est des locations touristiques, la loi Elan vise à renforcer leur contrôle. En effet, cette mesure veut éviter les abus et les fraudes des locations touristiques de courte durée type Airbnb. Les biens visés sont ceux qui sont loués plus de 120 nuits par an.

Si la commune en fera la demande, les loueurs devront lui fournir le décompte du nombre de nuitées pour l’année en cours. Les sanctions en cas de manquement aux obligations des loueurs seront aussi renforcées.

Concernant les loueurs de logements indignes, ils ne pourront plus se déclarer insolvables. La loi prévoit qu’en cas de condamnation pénale, leurs biens immobiliers seront expropriés et leurs revenus confisqués.

Enfin, la reforme prévoit la mise en place d’un bail numérique. Le contrat de location sera dématérialisé et il sera signé électroniquement. Une excellente mesure qui va simplifier grandement les choses en allégeant la lourdeur administrative.

Conclusion

Le Sénat doit examiner en séance publique le projet de loi Elan le 16 juillet 2018. Compte tenu du fait que son passage à l’Assemblée a duré 9 jours de débats, parfois tendus, la loi ELAN n’a pas fini de parler d’elle!

Vous pouvez retrouver ici une explication de la stratégie logement du Gouvernement concernant le projet de loin Elan.