Interview à Radio Victoire avec Gilles Grimm, investisseur immobilier

Luc Do, marin investisseur immobilier et manager de Radio Victoire, a interviewé Gilles Grimm, investisseur immobilier et fondateur du « Groupe élite » qui rassemble seulement 100 investisseurs triés sur le volet.

Coaching pour les investisseurs

Au début de leur entretien, Gilles Grimm, investisseur immobilier très connu sur la toile, parle de sa formation au sein de son Club privé Elite où il coache des investisseurs déjà familiarisés au domaine immobilier.
D’ailleurs, le manager de Radio Victoire avoue en faire partie également.
Il parle aussi de son frère, membre du Club Elite et qui est devenu en peu de temps propriétaire de 10 appartements.
Quant à Luc Do, en seulement quinze jours après son adhésion au club, il est passé de 27 à 52 appartements. D’ailleurs, Gilles Grimm n’a pas hésité à le féliciter en lui promettant un bel avenir d’investisseur.
En plus de sa motivation, Luc Do a précisé qu’il comptait sur la grande expérience de Gille Grimm pour le former afin de trouver les financements nécessaires. En effet, ce dernier dispose de plus de 30 ans d’expérience dans le métier.

Les caractéristiques du Club privé Elite

Le Club Elite est un groupe d’investisseurs avertis qui ont déjà de l’expérience dans le domaine immobilier. Ses membres possèdent déjà entre 5 et 10 appartements chacun, en connaissent les problématiques, mais n’ont pas encore la vision globale qui leur permettra d’exploser dans ce domaine.
En fait, c’est bien ce que Gille Grimm se propose d’enseigner avec la création de ce groupe : les aider et les aiguiller dans la bonne direction.
Luc Do précise ensuite qu’il a remarqué quelques profils de champions dans le groupe qui possèdent déjà plus d’une centaine de bien immobiliers. Ces membres ont modélisé des formules de calcul pour optimiser leurs investissements, qu’ils partagent au sein du groupe.
Ensuite, Gilles Grimm parle des réelles valeurs d’avenir dans ce groupe en précisant :
“Je pense que dans quelques années on parlera de certaines personnes, qui font partie de ce groupe, sur la scène nationale.”

Questions et réponses avec Gilles Grimm

Luc Do continue avec une série de questions pour les auditeurs de Radio Victoire et Gilles Grimm y répond.

Qualités d’un investisseur immobilier

Luc Do : Quelles sont les qualités déterminantes qui t’ont permis d’acquérir ce patrimoine et ce cash flow ?
Gilles Grimm : Il y a des qualités intellectuelles et spirituelles. Je dirais un dépassement de soi-même qui n’est pas spécialement une qualité, mais un état d’esprit. Pour moi, cela a probablement été plus simple. Comme tout le monde le sait maintenant, j’ai commencé ma vie comme militaire chez les sapeurs-pompiers à Paris. J’ai été structuré dès le début à pouvoir obéir pour savoir comment commander plus tard.
Cette structure psychologique est propre à l’armée et se caractérise notamment par le fait que le sacrifice est consenti par l’intéressé lui-même. Par conséquent, cela m’a donné une force psychologique et morale me permettant de me dire qu’il n’y a pas de problème dans la vie, mais seulement des solutions à adopter par rapport à une situation donnée. J’ai conservé cet état d’esprit que j’ai appliqué et amplifié pour
investir dans l’immobilier.
Pourquoi ?
Parce que quand on investit dans l’immobilier, outre un certain dépassement de soi, il va falloir se confronter également aux pensées des autres, de son entourage, des donneurs de leçons… Des gens qui vous mettent psychologiquement des bâtons dans les roues. En plus, ces personnes sont souvent de l’entourage proche et ne vont pas croire dans vos démarches parce qu’elles ne connaissant pas les techniques et n’ont jamais investi dans l’immobilier. C’est bien pour cela que le plus important est l’état d’esprit: cette situation intellectuelle, morale et intérieure qui vous permet d’avoir la motivation nécessaire pour avancer. En fait, il s’agit de la détermination, la volonté et la ténacité qui vont mettre en place pour vous une stratégie, une discipline, une certaine pertinence et endurance avec des principes, des valeurs et une constance pour investir. Ce ne sont pas que des mots car ensemble ils ont une réelle signification profonde. Vous allez devoir mettre en place une méthodologie, une technique, une tactique qui va donc vous profiter pour prendre des décisions avec précision. Il faut toujours être courageux, ne pas se lever tard, prendre vos rendez-vous, arriver à l’heure. En résumé, avoir de la constance, de la témérité, de l’énergie et même de l’audace.
Luc Do : Je voulais préciser aussi que les proches sont là, des fois, en voulant vous aider… Toutefois, eux-mêmes ont leurs propres peurs…

Le défi

Gilles Grimm : Absolument. Alors, à ce moment-là, vient un autre état d’esprit qui s’appelle le défi. Moi, si on me dit t’es pas capable de faire ça, mais que je le sens bien, cela devient un défi. Je relève le défi. Vous allez relever le défi. Vous allez balayer les donneurs de bonnes paroles. Les avocats nocifs ne font pas partie de votre vie pour investir. Il faut balayer tout ça, et vous allez relever le défi avec force et efficacité pour leur montrer que vous n’avez pas suivi leur route décourageante. Suivez votre propre chemin car quand vous allez investir, vous allez voir que vous devenez maître de votre destin.
Luc Do : Je dirais même, que lorsqu’il y a un problème ou si on pense qu’il n’y a pas de solution, alors il n’y a pas de problème.
Gilles Grimm : Il n’y a jamais de problème. Il y a toujours une solution.
Luc Do : Si tu devais tout recommencer, ferais-tu exactement pareil au niveau montage financier, comme tu l’as fait ?

Techniques d’investissement

Gilles Grimm : Si je devais tout recommencer, je recommencerai tout. La technique que j’ai mise au point est une technique simple. En fait, je suis toujours parti d’un seul principe: il vaut mieux être grand chez les petits que petit chez les grands. Donc, j’ai mis en place une technique basée sur des choses simples, petites, compréhensibles. C’est-à-dire, des achats raisonnés, fiables, sécurisés. Pas de gros achats. Je préfère avoir 150 appartements qui me rapportent 500 euros chacun, plutôt que d’avoir 2 appartements de 8 ou 10 qui vont me rapporter dix fois plus. Si j’ai un problème – un non paiement par exemple – un incendie, une fuite d’eau ou quelque chose qui fait que je ne puisse plus utiliser normalement l’appartement, je risque d’avoir 50 % de problématiques dont il va falloir que je trouve 50% de solutions. En fait, c’est beaucoup! Alors que
si j’ai un problème sur 1, 2 ou 5 appartements de mes 100 ou 150, j’aurai donc 3% de problèmes. En conclusion, les problèmes sont plus faciles à gérer. Pour répondre à la question: oui, je ferai la même chose.
Petites surfaces, petits prêts, locataires fiables étudiants et on continue jusqu’à ce qu’on veuille bien changer. En fait, jusqu’à ce qu’on ait une surface financière telle que l’on peut prendre un local commercial, acheter un immeuble entier. Pour cela, il faut juste de l’expérience et l’expérience c’est le temps.

Techniques de financement

Luc Do : Et au niveau du financement, tu appliquerais la même technique ? Tu as acheté en nom propre, mais tu ne penses pas que si tu avais monté une société dès le départ tu aurais pu optimiser la fiscalité et acheter encore plus?
Gilles Grimm : Tu viens de donner la réponse dans la question. En fait, je veux en acheter beaucoup plus et pour cela, la technique est d’aller au bout des choses avec les banques. Aujourd’hui, avec internet tout est beaucoup plus simple, mais si cela serait à refaire, je proposerai encore plus de dossiers à plusieurs banques de façon à avoir des réponses positives pour les garder en réserve. C’est ce que j’ai fait,  mais, à mon avis, pas à une échelle importante. J’aurais dû pousser un peu plus. Il est vrai que j’ai commencé de rien. Donc, j’ai commencé pas à pas, un pied devant l’autre et j’ai avancé. Il y a une grande phrase qui dit que “tu as le droit de perdre ton chemin”… Cela peut arriver. Mais tu n’as pas le droit de perdre la raison d’avancer.
Luc Do : Là tu viens de nous donner une pépite en or. Lorsqu’un dossier de prêt passe, accepté peut-être par deux banques, c’est le jackpot.
Gilles Grimm : Oui, mais il reste un dossier accepté sans bien immobilier… Du coup, il faut se dépêcher de trouver le bien immobilier. Il faut être positif toujours.
Luc Do : Moi, par exemple, je m’entends très bien avec mon banquier. Je déjeune avec lui et ça se passe très bien.
Gilles Grimm : Figurez-vous que quand un banquier fait une étude de projet de prêt et l’accepte, il y a beaucoup de gens qui ne disent pas merci. Ils estiment que c’est normal. Non, ce n’est pas normal. La personne a travaillé, a un pouvoir de décision qu’elle a utilisé en votre faveur. Par conséquent, vous devez être respectueux et remercier. C’est la moindre des choses.

Conseils de Gilles Grimm pour un investisseur immobilier

Voici quelques conseils issus de son expérience:
  • investir à proximité de l’endroit où on habite;
  • se diversifier progressivement sur d’autres grandes villes et même des petites villes de province. Dans ce cas,  il vous faudra une structure cohérente : des agents immobiliers dans chaque ville où vous investissez. Ainsi, ils vont pouvoir vous remplacer, parce que vous ne pouvez pas être partout à la fois;
  • garder votre liberté d’action et savoir déléguer;
  • acheter en étant sûr de trouver un locataire;
  • investir dans les villes étudiantes puisque c’est les parents qui payent / cautionnent;
  • une autre manière de diversification : acheter dans une ville historique un monument historique pour profiter des avantages fiscaux grâce aux travaux;
  • les appartements de plus grandes surfaces destinés aux familles aux couples avec enfants dans les petites villes puisque c’est beaucoup moins cher.
Gilles Grimm conclut cette partie de l’entretien en affirmant que les grandes villes sont des villes gagnantes, mais que tout est possible dans tout type de ville dès lors qu’on a des candidats locataires pour les biens immobiliers visés.

S’entourer d’une bonne équipe et de bons partenaires

En plus, il faut bien choisir son équipe pour la gestion administrative et le suivi du patrimoine, mais il reste le noyau central. Choisir les bons gestionnaires, pour avoir de bons locataires, mais aussi vous assurer grâce à une assurance contre les loyers impayés.
Quant aux travaux, Gilles Grimm précise qu’il est important de choisir la bonne entreprise pour les réaliser. Il conseille au début de faire plusieurs devis et de choisir l’entreprise du syndic de l’immeuble où vous avez acheté votre bien.

Habitudes qu’un investisseur immobilier doit acquérir

Pour pouvoir investir, Gilles Grimm précise que la meilleure attitude est de rester ouvert.
Un investisseur immobilier doit être prêt à foncer, disponible, viser partout et étudier tous les dossiers.
Il faut apprendre pour gagner de l’expérience.

S’auto-discipliner

Les bonnes habitudes commencent par se lever tôt le matin. Se répéter une phrase magique qui va vous motiver pour le jour comme par exemple “Le pas cher coûte très cher”. Cette phrase donne une résolution qui peut sembler bête, mais qui fonctionne.
Gilles Grimm a confié à son interlocuteur qu’il a fait toute une page de proverbes qu’il a inventés pour le stimuler.

Entretenir ses réseaux

Une autre habitude à prendre c’est de téléphoner toujours à ses interlocuteurs: les agences immobilières. Ne pas attendre qu’elles passent une annonce sur internet puisqu’il y a plein de monde qui attend cette fameuse annonce… Si vous allez tous les jours lui dire un petit bonjour à 9 heures du matin, boire un café avec lui, des liens se nouent. Cela c’est une bonne habitude à prendre!
Ensuite, une autre bonne habitude est de sortir des sentiers battus.
Gilles Grimm parle des gens qui ont tendance à dire “lorsque j’aurai tant d’appartements, je serais heureux”, mais précise qu’il est important d’apprécier également le chemin pour les acquérir.
Il parle ensuite de son passé chez les sapeurs pompiers et de son parcours et des objectifs successifs qu’il s’est fixés.

Quelques erreurs de parcours, mais aussi des pépites pour les auditeurs

Pour continuer, Luc Do demande à Gilles Grimm de lui dévoiler une ou deux erreurs qu’il a commises dans son parcours.
La première erreur dont il parle : “c’est trop parler”. Il conseille de garder le silence pour pouvoir analyser la situation. Un investisseur immobilier doit savoir laisser parler les gens, comme les banquiers par exemple.
Ensuite, la deuxième erreur dont il parle c’est de ne pas choisir le bon locataire. Gilles Grimm précise que le locataire est l’élément clé pour un investisseur immobilier.

Quelques pépites de Gilles Grimm

Enfin, Luc Do lui demande de partager une ou deux pépites spécialement pour les auditeurs de Radio Victoire. Gilles Grimm lui confie alors qu’en plus des pépites concernant les modes d’investissement, celles concernant le cash flow sont tout aussi précieuses. Par exemple, il donne une pépite drôle pendant la prospection d’un investisseur immobilier.
Là où des pigeons restent sur un balcon, souvent l’appartement est vide depuis longtemps. Il suffit d’aller dans l’immeuble, parler au concierge ou frapper à une porte, parler à un locataire, au facteur, regarder les boîtes aux lettres s’il y a une sans nom. Ou alors, monter dans l’immeuble voir s’il y a des paillassons partout. Si il manque un paillasson il est fort possible que l’appartement soit vide.
Une deuxième petite pépite pour faire du cash flow rapide que Gilles Grimm partage avec les auditeurs:
Trouver par exemple une surface commerciale qui est à vendre auprès d’un promoteur, bien placée en pied d’immeuble. Figurez-vous que ces locaux sont vendus avec la TVA. Donc, vous empruntez la totalité et on vous rembourse la TVA sur votre compte en banque. Pour exemple, 100 000 euros vont vous rapporter 20 000 euros sur votre compte en banque.
Il précise qu’il a une vingtaine de pépites de ce genre pour faire du cash flow qu’il a appliquées lui-même. Il dit avec humour qu’il a eu un excellent cobaye: sa propre personne.
Luc Do finit son interview en remerciant à Gilles Grimm qui lui répond l’avoir fait avec grand plaisir. Il espère que cette conversation puisse ouvrir l’esprit et donner aux gens une fenêtre de tir.

L’importance des résultats

Luc Do précise à la fin de son interview qu’il a pour habitude lorsqu’il a besoin d’un coach ou un formateur en immobilier, de prendre toujours quelqu’un qui a fait ses preuves. Ainsi, il préfère faire confiance à ceux qui ont des résultats. Il dit également que dans toutes les formations qu’il a suivies, Gilles Grimm était le meilleur au niveau résultat.
Gilles Grimm lui explique que c’est normal d’avoir des résultats puisqu’il a investi dans plus de 500 appartements pendant 25 ans. L’expérience compte beaucoup. Il parle de toute une “gymnastique” qui se crée, tout un processus à mettre en place : l’expérience. Elle ne s’achète pas, elle ne se vend pas. Elle se construit dans le temps.
Pour citer Luc Do : “Gilles Grimm, tu nous apportes beaucoup de valeur. Tu connais les ficelles, tu as été confronté avant nous aux problèmes. Tu as la générosité de ne pas garder les secrets du métier que pour toi, mais de le partager.” Il dit qu’un conseil de Gilles Grimm lui permet d’économiser et de gagner bien plus.

Si vous voulez en apprendre plus

Si vous souhaitez écouter ce podcast en entier, vous pourrez le trouver sur Radio Victoire.
En plus, si vous êtes un investisseur immobilier ou souhaitez le devenir, n’hésitez pas à lire nos articles, à regarder les vidéo de Gilles Grimm.
Vous apprendrez déjà beaucoup de choses et peut-être que cela vous permettra de vous mettre le pied à l’étrier.
Sur la chaîne YouTube de Gilles Grimm, vous pourrez voir des vidéos où il donne quelques petites techniques sur chaque particularité de l’investissement. Par exemple, la préparation en amont d’un dossier à présenter devant un banquier. Les types de placement, mais aussi beaucoup de choses à mettre en place pour monter un bon dossier.
À bientôt !