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Impôt sur la fortune immobilière (IFI): mode d’emploi

L’IFI est le nouvel impôt sur la fortune immobilière qui a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). C’est à l’occasion de la rédaction de la loi de finances pour 2018 que cette mesure a été adoptée. Cet impôt concerne les particuliers dont la valeur du patrimoine immobilier est supérieure à 1 300 000 €.

Voyons dans cet article ce qui va changer et comment cette mesure va impacter le patrimoine des Français.

Barème de l’IFI

En fait, le barème de l’IFI est le même que le barème de l’ISF. Il est composé de six tranches d’imposition et la première tranche taxable s’applique à partir d’un patrimoine de 800 000 € .

L’IFI est calculé en fonction de la valeur nette du patrimoine immobilier imposable au 1er janvier 2018.

Voici le barème de l’impôt sur la fortune immobilière dans le tableau ci-dessous:

Valeur nette taxable Taux applicable
Jusqu’à 800 000 euros 0%
Entre 0,8 et 1,3 million d’euros inclus 0,50%
Entre 1,3 et 2,57 millions d’euros inclus 0,70%
Entre 2,57 et 5 millions d’euros inclus 1%
Entre 5 et 10 millions d’euros inclus 1,25%
Au-delà de 10 millions d’euros 1,50%

 

Qui est redevable de l’IFI?

Les personnes physiques résidant en France sont redevables de l’IFI si au 1er janvier de l’année en cours,  possèdent au niveau du foyer fiscal un patrimoine immobilier d’une valeur nette taxable supérieure à 1 300 000 euros. Par foyer fiscal on entend le patrimoine détenu avec leurs enfants et leurs conjoints.

Donc, le foyer fiscal de l’IFI se compose d’un couple, peu importe son statut (marié, pacsé, simple concubin), et des personnes qu’ils ont à charge (enfants ou parents). Le couple doit faire une déclaration commune pour l’IFI, alors qu’elle est séparée pour l’IR. Dans le cas d’un couple marié sous le régime de la séparation des biens, et qui vit séparément, la déclaration IFI peut être séparée. C’est le même principe pour les personnes en instance de divorce, autorisées par le juge à ne plus habiter dans le même foyer.

Réduction de l’IFI

Sachez que vous bénéficiez d’un abattement de 150 € par personnes à charge sur le montant brut de l’IFI.

Sont considérées personnes à charge les enfants mineurs et les personnes invalides vivant sous le même toit. Pour les enfants ayant des parents divorcés ou séparés, « à charge égale », la somme de l’abattement est divisée par deux. Chaque parent peut ainsi réduire 75 € par enfant à charge.

Exemple : si vous payez 1 000 € d’IFI et que vous avez 2 enfants à charge, vous pouvez payer seulement 700 €.

Sont redevables aussi les personnes qui même si elles ne résident pas en France, ont un patrimoine immobilier situé en France. Le seuil minimum de la valeur est le même.

Les impatriés bénéficient d’un régime spécifique. Ainsi, les personnes qui rentrent en France après avoir résidé à l’étranger les 5 dernières années ne sont imposables à l’IFI que sur leurs biens situés en France. Cela est valable pendant les 5 années qui suivent leur retour.

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Assiette de l’IFI

Voyons quels sont les biens immobiliers compris dans l’assiette de l’IFI et ceux qui en sont exclus ?

Patrimoine à déclarer pour l’IFI

Le patrimoine immobilier à déclarer est constitué notamment de :

  • maisons, appartements et dépendances;
  • bâtiments classés monuments historiques;
  • terrains à bâtir et les terres agricoles;
  • immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018;
  • immeubles ou parties d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété comme les SCI, SCPI ou OPCI.

La résidence principale entre aussi dans l’assiette de l’impôt, mais bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2018.

D’autre part, pour la détention indirecte de biens immobiliers, seule la valeur de l’actif de la société représentative des immeubles imposables est soumise à l’IFI, sans notion aucune de prépondérance immobilière. Lorsque moins de 10% du capital de la société est détenu, les redevables n’ont pas à prendre en compte ce patrimoine immobilier possédé indirectement. Le plafond est apprécié au niveau du foyer fiscal du redevable.

Patrimoine exclu de l’IFI

Voici les éléments du patrimoine exclus de la base imposable :

  • biens immobiliers destinés à l’activité professionnelle du redevable;
  • les biens immobilier affectés à une activité de location meublée professionnelle;
  • œuvres d’art;
  • les comptes PEE, PEA, les comptes-titres, les assurances-vie. Pour ces dernières la fraction investie en SCPI ou en OPCI est à déclarer;
  • les actions de foncières cotées n’entrent pas dans l’assiette de l’IFI si l’assujetti détient moins de 5% du capital;
  • OPCVM et les fonds d’investissement alternatifs sont exonérés d’IFI si les actifs immobiliers représentent moins de 20% de l’actif total;
  • les exonérations partielles prévues par l’ISF concernant les bois et forêts, les parts de groupements forestiers, les terres agricoles et les parts de groupements fonciers agricoles.

Impôt sur la fortune immobilière et SCI

Les biens immobiliers détenus en direct ne sont pas les seuls à rester dans l’assiette du nouvel impôt sur la fortune. Il en va de même pour les parts de sociétés civiles immobilières (SCI), de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou d’organismes de placement collectif immobilier (OPCI), dès lors qu’elles portent sur des biens immobiliers “non productifs”‘, c’est-à-dire “qui ne participent pas à l’économie”. La règle vaut y compris lorsque ces parts sont “encapsulées” dans des assurances-vie.

immobilier

Impôt sur la fortune immobilière et démembrement de propriété

La loi de finances pour 2018 prévoit que si la détention en usufruit résulte d’une succession, l’usufruitier et le nu-propriétaire du bien soient imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs. Avant, l’usufruitier devait déclarer la valeur du bien en pleine propriété.

Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière

Comme l’ISF, l’IFI est calculé sur la valeur du patrimoine net taxable de l’assujetti. À cette valeur s’applique le barème détaillé dans le tableau présenté auparavant. En fait, selon la déclaration d’Emmanuel Macron, le remplacement de l’ISF par l’IFI diviserait par deux le montant moyen de l’ISF et aurait pour conséquence de faire sortir “des milliers de foyers” de l’impôt sur la fortune.

Déclaration d’IFI

L’assujetti à l’IFI n’est plus contraint, comme l’était celui de l’ISF, de déclarer ses voitures, bateaux, son mobilier etc. Les placements financiers ne sont plus à déclarer dans ce cadre non plus. Cela favorisera les gros patrimoines basés sur les valeurs mobilières.

Défiscalisation à l’IFI

L’idée générale est d’éviter que la somme de l’IFI et l’impôt sur le revenu dépasse ensemble 75% des revenus de l’année précédente. En cas d’excédent, celui-ci s’impute sur l’IFI à acquitter.

Les versements à des organismes d’intérêt général permettent aux redevables de l’IFI de déduire du montant de leur IFI 75% de la valeur totale. Cette disposition de l’ISF est donc conservée dans la limite de 50 000 euros de réduction. Cette somme est réduite à 45 000 € s’ils profitent aussi de l’ancien dispositif ISF-PME qui est également conservé.

Tout comme l’ISF, l’IFI est un impôt qui fonctionne sur un principe d’actif/passif. Par conséquent, l’assiette taxable est constituée des actifs bruts moins les passifs liés à ces actifs. Ce système avait d’ailleurs permis des schémas d’optimisation car l’endettement était mis à profit pour alléger l’ISF.

Pour éviter ce type de schémas, des mesures ont été prises à l’occasion de la mise en place de l’IFI.

Prêts in fine

L’article 974 du code général des impôts (CGI) restreint la déductibilité des prêts in fine.

Le capital n’étant remboursé qu’à la fin du contrat, ces prêts étaient auparavant intégralement déductibles de l’ISF jusqu’à leur remboursement final.

Désormais, un amortissement fiscal fictif linéaire doit être appliqué. Ainsi, le passif déductible diminue au fil du temps. Par exemple, pour un financement sur 10 ans, l’ensemble du capital est déductible au départ, mais la déductibilité diminuera à 50% au bout de 5 ans.

Dettes élevées

Un autre dispositif concernant les dettes a été validé par le Parlement. Il concerne les dettes supérieures à 60% de la valeur de l’actif, lorsque celui-ci dépasse 5 millions d’euros. Dans ce cas, le total des dettes au-dessus de ce seuil de 60% est déductible seulement à 50%.

Exemple : Supposons qu’un redevable a 6 millions d’euros d’actifs et 5 millions d’euros de dettes théoriquement déductibles.  Il ne pourra déduire que 3,6 millions d’euros de dettes à 100% (60% de 6 millions d’€). L’excédent de 1,4 million d’euros sera déductible seulement à hauteur de 50%.

Ainsi, le passif deductible sera limité à 4,3 millions d’euros. Cet assujetti sera donc taxé sur la base de 1,7 million d’euros nets.

Précisons toutefois que si le contribuable justifie que les dettes n’ont pas été contractées « dans un objectif principalement fiscal », ces dettes ne sont alors pas prises en compte dans le calcul du seuil.

Bien entendu, pour être déductible, un passif doit se rapporter à des actifs imposables.

Comment déclarer l’IFI en 2018 ?

Pour s’acquitter de l’impôt sur la Fortune immobilière, il faut savoir que c’est à vous de vous déclarer redevable aux impôts. En plus, vous devez estimer le montant de votre patrimoine.

Si c’est la première fois que vous faites une déclaration IFI en 2018, il faut demander à votre centre des impôts le formulaire 2725. Si vous avez déjà été imposable, vous recevrez une déclaration pré-identifiée qu’il faut compléter.

Sachez qu’il n’y a aucun justificatif à fournir.
 Exception est faite pour vos dettes qui sont déductibles de la valeur de votre patrimoine. Dans ce cas, vous devez joindre un justificatif comme l’attestation de la banque par exemple.

Sachez que si vous devez payer plus de 1 000 euros pour l’IFI, ce paiement se fait seulement en ligne.

Qui paye l’IFI en cas de décès ? 

En cas de décès, le conjoint survivant doit continuer à payer l’ISF. Il devra faire une déclaration de patrimoine datant de l’année du décès du conjoint, et cela 6 mois maximum après l’événement.

Il faut savoir que c’est le même principe pour les héritiers : enfants, frères, sœurs, etc. Lorsqu’ils héritent du patrimoine du défunt, ils doivent également faire une déclaration.

Les dettes qui sont déductibles de l’IFI

Les dettes qui grèvent votre patrimoine immobilier imposable peuvent être déduites de la valeur de votre patrimoine. La condition est qu’elles soient à votre charge au 1er janvier de l’année d’imposition. Vous devez également prouver leur existence à l’administration fiscale par des justificatifs : des écrits ou des “présomptions sérieuses”.

Sont déductibles les dettes suivantes :

  • vos emprunts,
  • les dettes envers des prestataires de services ou entrepreneurs de travaux,
  • la valeur de capitalisation de la pension alimentaire que vous versez,
  • vos découverts bancaires,
  • certains impôts : IR (impôts sur le revenu), la taxe d’habitation, taxes foncières, etc.

Comment réduire votre IFI 2018 ? 

Pour réduire votre IFI, voici une liste des biens qui n’entrent pas dans le calcul de l’IFI :

  • les biens professionnels sont exonérés à 100 %
  • objets d’Arts (antiquités de plus de 100 ans, objets de collection)
  • parts de Groupements Forestiers qui bénéficie d’une exonération de 100% conformément à la loi TEPA, en contrepartie de la durée de blocage, et ce pendant toute la durée de détention des parts
  • rentes et pensions de retraite
  • droits de propriété littéraire et artistique si vous êtes l’auteur
  • placements financiers détenus en France par des non-résidents
  • droits de propriété industrielle si vous êtes l’inventeur
  • sommes investies dans un PERP (Plan d’Epargne Retraite Populaire)
  • idem pour le PERCO (Plan d’Epargne Retraite Collectif)
  • investissements dans le PREFON pour les fonctionnaires (hors rachat d’années)
  • sommes investies dans le MADELIN pour les professions libérales
  • véhicules de Collections
  • valorisation des Stocks Options tant que l’option n’est pas levée

Exonérations à 75 % :

  • sommes investies dans des biens ruraux loués par bail à long terme (18 ans)
  • montants investis dans les Groupements Fonciers Forestiers (GFF)
  • parts de Groupement Foncier Agricole (GFA ) et Groupement Foncier Viticole

Exonération à 30 % :

  • La Résidence Principale

Si vous voulez calculer la valeur d’un bien immobilier ou obtenir d’autre détails sur l’IFI, voir ici un site officiel.