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Les garanties liées à un crédit immobilier

Lorsque vous envisagez d’acquérir un bien immobilier et que vous avez besoin d’un prêt, la banque demandera la plupart du temps des garanties. Elles permettent à l’établissement qui prête de l’argent de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur.

Qu’est-ce qu’une garantie ?

Concrètement, la garantie est un dispositif juridique qui permet à l’établissement prêteur, en cas de problème, d’appréhender et de faire vendre le bien immobilier qu’il a financé pour récupérer les fonds octroyés.

Il y a quatre types de garanties : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, le cautionnement et le nantissement.

L’hypothèque

L’hypothèque est une garantie traditionnelle très employée. Elle permet au créancier, en cas de défaillance de paiements de l’emprunteur de faire saisir le bien immobilier. La saisie est faite dans le but de le vendre aux enchères afin de récupérer les sommes dues.

Souvent, l’hypothèque est utilisée pour des crédits destinés à financer des travaux de construction. Elle est aussi employée lors de la renégociation d’un prêt immobilier. L’hypothèque est également requise lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la construction d’une maison individuelle ou des travaux.

Si vous consentez à ce type de garantie, elle doit être inscrite à la conservation des hypothèques par un notaire.

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Frais de l’hypothèque

Sachez que si vous devez faire une hypothèque, vous aurez un certain nombre de dépenses. Vous devrez acquitter les frais de publicité foncière, les émoluments du notaire, la TVA, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière (proportionnelle à un montant minimum). Plus le montant de votre crédit est élevé, plus le coût concernant l’inscription de la garantie va diminuer car il existe des frais fixes.

Par exemple, en novembre 2017, pour un emprunt de 40 000 euros en France métropolitaine, les frais d’hypothèque étaient en moyenne 2,09% alors que pour un prêt de 250 000 euros, ils s’élevaient à 1,29%.

Sachez que pour les prêts conventionnés, le prêt à taux zéro et le PEL il y a des tarifs préférentiels pour les émoluments de notaires. Ces prêts peuvent être exonérés de la taxe de publicité foncière.

La mainlevée de l’hypothèque

Le remboursement total d’un prêt immobilier ne lève pas automatiquement l’hypothèque. Celle-ci reste valable pendant une durée supplémentaire d’un an et au plus 50 ans. Après ce délai l’emprunteur n’a aucune démarche à faire, l’inscription s’éteint d’elle-même.

Si vous voulez revendre votre bien avant le terme du crédit, vous devrez faire un remboursement anticipé et payer les frais de « mainlevée d’hypothèque ». En fait, cet acte notarié est la radiation de l’inscription de l’hypothèque. Il atteste que vous avez bien remboursé le prêt immobilier. Les frais de mainlevée sont calculés sur le montant du prêt initial. Ces frais représentaient environ 0,65% pour un crédit de 100 000 euros, en 2017.

Les hypothèques ont différents niveaux, appelés « rangs ». Ces rangs vont déterminer l’ordre dans lequel les créanciers sont prioritaires pour se faire rembourser en cas de défaillance de l’emprunteur. En effet, un bien immobilier peut être hypothéqué plusieurs fois.

Exemple : considérons que vous avez un bien immobilier avec une valeur de 200.000 € et que vous y avez inscrit une première hypothèque pour 100 000 €. Le reste de sa valeur – 100.000 € – peut servir pour une nouvelle garantie.

Le privilège de prêteur de deniers

Le privilège de prêteur de deniers (PPD) a le même mécanisme que l’hypothèque. Il permet au prêteur de saisir le bien et de le vendre par voie judiciaire. Toutefois cela arrive seulement si l’emprunteur ne parvient pas à rembourser ses mensualités.

En revanche, ce privilège peut porter seulement sur des biens existants. Cela veut dire que ce privilège peut être utilisé pour de l’immobilier ancien ou neuf à condition que la construction soit complètement finie. Il peut aussi servir de garantie pour des terrains. Ce privilège est destiné à garantir le financement du bien immobilier.

Par conséquent pour un bien en état futur d’achèvement (VEFA) ou la construction d’une maison neuve, le PPD est possible seulement pour le versement fait entre les mains du notaire.

Toutefois, certains conservateurs des hypothèques n’ont pas tous la même interprétation.

En pratique, un PPD pour une VEFA reste assez rare et a besoin d’une hypothèque en complément. Le PPD n’est pas très utilisé pour un prêt relais et n’est pas possible pour financer des travaux.

Le privilège de prêteur de deniers doit être un acte notarié et être inscrit à la conservation des hypothèques. Cette inscription doit être faite dans les deux mois qui suivent l’opération immobilière.

Le grand avantage d’un PPD est que vous serez exonéré de taxe de publicité foncière. Cette garantie est donc moins coûteuse qu’une hypothèque.

Cependant, un seul PPD peut être pris sur un bien, alors que plusieurs hypothèques peuvent grever un bien immobilier.

Enfin, sachez que le PPD est prioritaire sur toutes les autres inscriptions, même devant une hypothèque.

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Le cautionnement

Le cautionnement est une garantie universelle. Il est utilisé pour garantir le paiement de tous les types de crédits, dont les prêts immobiliers, mais aussi d’autres créances.

De plus en plus de banques acceptent comme garantie les engagements des sociétés de cautionnement mutuel. Ce type d’établissement mutualise les risques des personnes qui empruntent.

Comment ça marche ?

L’emprunteur verse un montant proportionnel à son crédit sur un fonds garanti. En contrepartie, la société de cautionnement mutuel s’engage à payer les mensualités si l’emprunteur est défaillant.

Les banques sont favorables à ce type de garantie. De cette manière, elles n’ont pas à gérer un contentieux directement avec le client et sont sûres d’obtenir le remboursement du crédit.
La contribution versée à la société de caution est composée de deux parties :

  • une commission qui reste acquise par l’organisme de caution
  • une contribution versée au fonds mutuel de garantie, que certains établissements peuvent rembourser partiellement ou totalement à l’emprunteur à la fin de son crédit.

Ce type de garantie est plutôt intéressant si vous envisagez d’acquérir un bien immobilier. Voici ses avantages :

  • Le cautionnement peut être utilisée pour des biens neufs, mais aussi anciens ;
  • Il ne nécessite pas de frais de notaire car un acte sous seing privé est suffisant ;
  • en cas de défaillance de l’emprunteur, le bien n’est pas saisi et mis aux enchères, mais peut être vendu de manière « classique » ;
  • Il n’engendre pas de frais de mainlevée.

Cependant, ces avantages ont une contrepartie : les sommes que l’emprunteur doit verser au départ pour la mise en place du cautionnement, peuvent être plus grandes que pour une garantie hypothécaire. Ces frais de cautionnement varient aussi en fonction du type de prêt immobilier – classique ou réglementé ou de l’âge du ou des emprunteur/s. Ils se situent entre 1% et 2% du montant total du prêt.

Le coût initial du cautionnement est aussi plus élevé que celui d’un PPD. Toutefois, avec le remboursement en fin de prêt, la caution devient plus intéressante.

La principale société de cautionnement est Crédit Logement.

La caution Crédit Logement est issue d’un groupement de grandes banques françaises :

  • Le Groupe Caisse d’Epargne avec sa caution SACEF
  • La caution CMH du Groupe Crédit Mutuel
  • Le Crédit Agricole avec la caution CAMCA
  • La caution SOCAMI des Banques Populaires

Si vous voulez plus de détails sur le Crédit Logement, n’hésitez pas à lire notre article détaillé.

Bon à savoir :

En Alsace et en Moselle, le Privilège de Prêteur de Deniers n’existe pas. Cependant, l’hypothèque est au même coût que le PPD. L’hypothèque est publiée au Livre Foncier, et non pas à la Conservation des hypothèques comme dans les autres régions.

Exemple de calcul de cautionnement

Considérons que vous souhaitez contracter un prêt immobilier de 150 000 € et que vous souhaitez procéder à un cautionnement avec le Crédit Logement.

Vous devrez payer une caution de 1 700 €. Elle sera constituée de 300 € de commission et de 1 400 € qui seront versés au titre de la contribution au Fonds Mutuel de Garantie.
À l’échéance de votre prêt, 75 % des 1 400 € vous seront restitués.

Cela fait : 0,75 x 1 400 = 1 050 €.

En conclusion si vous pouvez choisir entre les garanties, sachez que le cautionnement est plus avantageux que l’hypothèque ou le PPD.