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Les garanties alternatives à l’hypothèque

Une banque qui accorde un prêt immobilier demande souvent une garantie. Celle-ci permet de couvrir le risque de défaillance de l’emprunteur. L’hypothèque fut pendant longtemps la garantie la plus demandée, mais les choses changent… Toutefois, il existe d’autres garanties qui peuvent accompagner un tel prêt immobilier. De plus en plus souvent, les banques proposent de garantir le prêt par une garantie similaire à l’hypothèque : le “privilège de prêteur de deniers” (PPD).

Voyons dans cet article quels sont les avantages et désavantages des différentes garanties autres que l’hypothèque traditionnelle. Ainsi, vous pourrez choisir en connaissance de cause la meilleure option pour vous.

Le Privilège de prêteur de deniers

Ce type de garantie présente un avantage non négligeable : il a un coût moins élevé que l’hypothèque traditionnelle. Aussi bien l’hypothèque classique que le PPD doivent obligatoirement être constatés par un acte notarié.

Si vous voulez vendre votre logement pendant la durée de remboursement de votre prêt, deux possibilités s’offrent à vous :

  1. Soit vous remboursez par anticipation le capital restant dû grâce à l’argent de la vente du bien. Dans ce cas, l’hypothèque est levée. Cette opération est appelée une mainlevée d’hypothèque. En fait, il s’agit d’un acte juridique par lequel l’établissement de crédit prêteur atteste que l’emprunteur a remboursé entièrement son prêt. Toutefois, sachez que la mainlevée génère des frais à la charge de l’emprunteur.
  2. Soit vous pouvez demander le transfert de l’hypothèque sur un nouveau crédit. Cela s’applique si vous vendez votre logement pour en acheter un autre en renégociant votre crédit, mais sans en contracter un nouveau. Par la même occasion, vous pouvez demander le transfert de l’hypothèque attachée à ce crédit.

Pour plus de détails sur ce type de garantie, vous pouvez consulter cette page de Service-public.fr.

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Qu’est-ce qu’une caution ?

La caution est un engagement pris par un organisme financier spécialisé qui se porte garant du remboursement de l’emprunteur auprès de la banque qui lui a accordé un prêt immobilier.
Cet organisme spécialisé doit donc être agréé par l’établissement bancaire prêteur. Ce dernier peut accepter ou non cette garantie. Cette acceptation se fait sur la base du profil de l’emprunteur et du crédit demandé. En fait, ces organismes fonctionnent grâce à un fonds de garantie qui leur permet de mutualiser les risques.

Avantages de la caution

Dans le cas de la caution, l’emprunteur n’est pas tenu de signer l’acte de caution devant notaire. Par conséquent, vous n’avez pas de frais de notaire à payer pour garantir votre prêt immobilier.
Un autre avantage est que l’acte de caution n’est pas soumis aux droits d’enregistrement. Les seuls frais générés par ce type de garantie sont ceux à verser à l’établissement de caution qui va garantir votre prêt.
En plus, vous n’avez pas de frais de mainlevée si vous remboursez de manière anticipée le prêt.

Grâce à ces avantages, le cautionnement est devenu depuis une dizaine d’années la garantie la plus utilisée. La caution dépasse donc l’hypothèque et le privilège du prêteur de deniers. Malheureusement, les banques ne se contentent pas de diriger les personnes qui demandent un prêt immobilier vers le cautionnement. Actuellement, elles imposent leur organismes de cautionnement aux emprunteurs. Ainsi, votre choix est limité. Dans le meilleur des cas, ce choix s’effectue entre la filiale possédée en commun par les banques, le Crédit logement, et la filiale exclusive de la banque.

Les conséquences sont assez fâcheuses pour les personnes qui souhaitent faire un investissement immobilier. Outre un marché détenu à 95% par les banques, cette pratique de concurrence déloyale empêche les emprunteur de profiter de l’écart tarifaire important entre les organismes. En effet, la caution CMH du Crédit Mutuel est souvent 2,5 fois moins chère que celle de la CAMCA du Crédit Agricole.

Quels sont les organismes qui proposent ce genre de caution ?

Ces organismes de caution agréés sont détenus par différentes banques :

  • Crédit Logement est le leader, filiale de BNP Paribas, Société Générale, CIC, LCL, HSBC, Crédit du Nord, et des réseaux bancaires mutualistes Crédit Agricole, Crédit Mutuel, la Banque Postale, Caisse d’Épargne et Crédit Foncier ;
  • CMH pour une partie du Crédit Mutuel ;
  • SACCEF pour les Caisses d’Epargne ;
  • CAMCA, organisme interne au Crédit Agricole ;
  • SOCAMI pour les Banques Populaires.

Conclusion

Si vous souhaitez faire un prêt immobilier, vous avez aujourd’hui plusieurs options pour garantir votre crédit. Vous n’êtes plus obligé/e de faire appel à une hypothèque qui s’avère lourde et chère. La variante plus souple et moins coûteuse qui ressemble à l’hypothèque est le PPD. Enfin, vous avez la caution, comme celle du Crédit Logement dont vous pouvez lire tous les avantages dans notre article détaillé à ce sujet.

Avant de contracter un prêt immobilier, prenez le temps de calculer la solution la moins chère et la mieux adaptée à votre situation. Ne vous laissez pas impressionner par ce qu’une banque impose comme condition. Les acteurs sur le marché du crédit immobilier sont de plus en plus nombreux et la concurrence est féroce. Vous aurez donc le choix si vous prenez le temps de chercher, d’analyser et comparer les offres. Si vous avez déjà une préférence mais que vous obtenez des meilleures offres par d’autres organismes, vous pouvez les présenter à la banque de votre choix. Elle pourra faire un effort car toutes les banques ont besoin de clients !