défiscalisation

Comparatif des différentes lois et statuts de défiscalisation immobilière

Vous souhaitez payer moins d’impôts grâce aux lois de défiscalisation immobilière ? Si vous voulez vous constituer un patrimoine tout en réduisant vos impôts, sachez que plusieurs dispositifs vous le permettent.

Dans cet article, découvrez les différentes stratégies que vous pouvez adopter pour défiscaliser une partie de vos revenus et diminuer vos impôts. Vous disposerez ainsi des clés pour comprendre les dispositifs de défiscalisation. Vous pourrez alors choisir le programme qui s’adaptera au mieux à votre situation.

Le dispositif Pinel

Ce dispositif vous permet d’obtenir une réduction d’impôt si vous achetez un logement pour le mettre en location.

Types de biens concernés : il s’agit des logements anciens que vous allez rénover, ou neufs, mais aussi en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce dispositif concerne aussi les logements que vous allez construire et même des locaux qui seront transformés en habitation.

Bien entendu, le bien immobilier doit être destiné à la location. Toutefois, le point fort du dispositif Pinel est que vous êtes libre de choisir entre un engagement de location initial de six ou neuf ans. Ensuite, vous pouvez le renouveler pour une période de trois ans, jusqu’à douze ans maximum.

L’avantage fiscal est calculé à partir du montant que vous avez investi. Deux plafonds s’appliquent à cette réduction d’impôt : 300 000 euros par an et par personne et 5 500 € par m² de surface habitable.

Le taux de la réduction varie en fonction de la durée de l’engagement de la location du logement.
– 12% pour un engagement de 6 ans de location et des taux inférieurs pour les prolongations
– 18% pour un engagement de 9 ans (idem) ;

Attention : la réduction d’impôt s’applique à 2 logements maximum par an. Elle concerne les opérations effectuées entre septembre 2014 et décembre 2021.

Enfin, pour être éligible à ce dispositif, le logement doit être localisé dans une des zones A, A bis ou B1. Pour savoir si un bien que vous visez se trouve dans ces zones, utilisez le simulateur de la page Service-public.fr ici.

Autres conditions pour bénéficier de ce dispositif:

  • Le locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal et son revenu fiscal doit s’encadrer dans les plafonds légaux.
  • Le logement doit être loué comme habitation principale.
  • Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’acquisition ou la fin des travaux.
  • Le loyer mensuel ne doit pas dépasser les plafonds prévus par la loi. Vous pouvez les trouver sur le site de Sevice-public.fr.

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Le dispositif Pinel applicable Outre Mer

Ce dispositif a des conditions particulières d’application dans les régions et départements d’Outre Mer.

Le taux de réduction d’impôt est supérieur à celui pratiqué pour la France Métropolitaine. Il peut être de 23%, 29% ou 32% du montant de l’acquisition. Il est soumis aussi à un plafond total de 300 000 € et de deux logements bénéficiant de ce dispositif par an. La durée de location peut être de 6, 9 ou 12 ans.

Exemple : si vous achetez un logement de 200 000 euros dans les DOM TOM et que vous vous engagez à 9 ans de location vous bénéficierez d’une réduction de 58 000 €. Cette réduction sera répartie linéairement sur les 9 ans : 6 444 €/an.

Loi Censi Bouvard

Si vous préférez investir dans l’immobilier sans prendre de risque avec un locataire cette loi peut vous intéresser. Elle offre un avantage fiscal pour l’achat d’un logement meublé dans une résidence de services, généralement dans les programmes neufs ou VEFA.

Types de biens concernés :

  • Les établissements d’hébergement pour personnes âgées et dépendantes (EHPAD) ;
  • Les logements dans les résidences étudiantes ;
  • Les résidences de tourisme classées ;
  • Les logements dans les résidences senior ;
  • Les résidences d’affaires.

Dans ce cas, vous avez le choix entre deux mécanismes:

  1. Vous pouvez opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ainsi, vous diminuerez le montant de vos revenus locatifs soumis au barème de l’impôt sur le revenu grâce au mécanisme de l’amortissement. En fait, vous n’obtiendrez pas une défiscalisation, mais profiterez d’un revenu complémentaire peu ou pas imposable.
  2. Le second choix offre une réduction d’impôt de 11% du montant investi. Un plafond maximum est établi à 300 000 euros. En échange, vous devez vous engager à louer le bien pendant neuf ans.

Avantage supplémentaire du dispositif :

En plus, le dispositif Censi-Bouvard 2018 vous permet de récupérer la TVA sur votre achat. Par conséquent, vous récupérez 20% sur le prix de votre bien immobilier si la résidence propose au moins trois services en plus de l’hébergement.

Enfin, sachez que si le montant de la réduction d’impôt est supérieure à l’impôt à payer, cet avantage est reportable 6 ans.

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Loi Malraux

Le dispositif Malraux donne droit également à une réduction d’impôt. Il concerne notamment les immeubles situés la plupart du temps dans les Centres Villes Historiques. Ce dispositif représente une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme.

Types de biens concernés : il s’agit des logements anciens situés soit dans un Site Patrimonial Remarquable, soit dans un quartier ancien dégradé (QAD) soit un quartier conventionné NPNRU (anciens secteurs sauvegardés). Ces biens doivent être rénovés et destinés à la location.

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration engagés :
– 30% pour un logement situé dans un Site Patrimonial Remarquable bénéficiant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PVAP), un QAD ou un quartier conventionné NPNRU ;

– 22% pour un logement localisé dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique (ex. ZPPAUP et AVAP).

Sachez que le montant des travaux pour le calcul de cette réduction d’impôt est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

Autres conditions :

Les travaux réalisés doivent aboutir à la restauration complète de l’immeuble. La qualité de ces travaux doit être suivie par un Architecte des Bâtiments de France.

 

Monuments historiques

L’investissement dans les monuments historiques est aussi une manière de profiter de la défiscalisation. Il donne droit à une déduction fiscale très intéressante.

Types de biens concernés : logements anciens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’ISMH.

L’avantage majeur de ce dispositif est que le déficit foncier généré par les travaux de rénovation du bien est imputable sur votre revenu imposable sans aucune limite. C’est le seul dispositif de défiscalisation immobilière qui n’a pas de plafond.

En achetant un tel bien vous pouvez générer d’importantes réductions d’impôt sur plusieurs années consécutives. En échange, vous devez mettre le bien en location pendant 3 ans après la fin des travaux.

Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Il s’agit d’un statut fiscal régissant la location de logements meublés, occupés à titre de résidence principale.

Le statut LMNP présente plusieurs avantages :

  • Les revenus générés par la mise en location sont peu fiscalisés – abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs (déclaration au régime micro BIC) ;
  • Une meilleure rentabilité de la location meublée qu’avec la location nue ;
  • Le bail pour une location meublée est moins contraignant que celui pour la location nue ;
  • Pas de durée d’engagement de location ;
  • Récupération de la TVA payée lors de l’acquisition (définitivement acquise au bout de 20 ans).

Déficit foncier

Le déficit foncier est aussi un très bon moyen pour diminuer vos impôts. Lisez notre article détaillé sur le sujet et apprenez tous les mécanismes.