Comment PROSPECTER dans l’immobilier mieux qu’un PRO ?

Comment PROSPECTER dans l’immobilier mieux qu’un PRO ?

 

 

Chers internautes, bonjour, j’espère que vous êtes toujours aussi nombreux à visionner ces petites vidéos et que vous allez être encore plus nombreux à vous abonner à «gillesgrimm.com ».

Aujourd’hui, je vais vous parler d’un point important dans l’immobilier, il s’agit de la prospection immobilière, 25 ans d’expériences immobilières m’ont donné la maîtrise de la prospection, pour acheter plusieurs centaines d’appartements, j’ai dû visiter plus de 5000 logements, dans plus de 500 immeubles et je ne compte pas les contre-visites pour les travaux, les visites avec les locataires pour les louer, les autres visites parce qu’il y avait des petits problèmes à l’intérieur, j’ai dû monter et redescendre plus de 30000 étages ce qui fait plus d’un million de marches, fait plus de 2500 km à pied et usé deux véhicules avec plus de 130 000 kilomètres, résultat des courses, aujourd’hui rentier et millionnaire.

La prospection immobilière, c’est le nerf de la guerre dans l’investissement, les appartements et bien à vendre ne viendront pas tout seul à vous, il va falloir aller chercher, les trouver, prospecter c’est chassé, prospection rime avec variation des méthodes et comme vous êtes un particulier, il va falloir être créatif afin de sortir des sentiers battus.

Je vais par cette petite vidéo vous donner quelques trucs et astuces, quelques stratégies afin de vous démarquer des autres comment ?

Prospecter et plus qu’un jeu, il faut l’instinct du chasseur voire même l’instinct du braconnage, chasser c’est un art, chasser c’est observer, chasser c’est être attentif, c’est être à l’écoute, il vous faut armes et munitions afin d’arriver au résultat vous allez devoir être créatif, vous allez évoluer au fur à mesure vous allez devenir plus sûr de vous, je vais vous apprendre à débusquer, à sentir, à dénicher les affaires, la prospection doit devenir pour vous une arme absolue pour réussir dans l’investissement.

Prospection rime avec variation de différentes méthodes, c’est un état d’esprit avec une pointe d’audace ,il vous faut donc un plan, une cible et définir sa stratégie, l’oeil toujours aux aguets, les oreilles également, il va falloir savoir interroger, poser les bonnes questions, mais aussi savoir écouter, un bavard vous en apprendra toujours beaucoup, vos armes un cahier, un stylo et votre téléphone afin de prendre des photos, vous pouvez toujours aller voir un agent immobilier, qu’il ne faut jamais négliger, mais il ne vous proposera que ce qu’il a, sans doute à des prix négociés pour assurer ses honoraires, mais pas spécialement là où vous cherchez, à l’endroit vous auriez voulu investir,  la prospection a donc ceci intéressant, c’est que comme vous cherchez par vous-même vous allez pouvoir définir votre cible, votre quartier et votre immeuble.

Dans cette vidéo, je vais vous expliquer certaines méthodes non conventionnelles pour trouver un bien immobilier autrement que par les petites annonces, les agences, les journaux, etc, prenez le temps d’aller jusqu’au bout, je vous donnerai un moyen à la fin infaillible de trouver un bien hors des sentiers battus, je ne rentrerai pas dans tous les détails, mais vous donner une ligne de conduite, une manière de procéder que vous pourrez affiner à votre tour, dans une émission télé pour M6, on me demandait comment faites-vous pour investir et pour trouver un appartement et j’ai répondu lâchez-moi 30 minutes dans une rue et je reviens avec un appartement, comment fait-on donc pour trouver les biens ?

Premier paramètre le temps, deuxième paramètre, l’investigation, troisième paramètre, la collecte de l’information et quatrième paramètre qui est important, ne négligez jamais votre présentation, propre, bien coiffée, décontractée, bref vous donner le meilleur de vous-même et toujours souriant.

Pour trouver un acquéreur, les professionnels utilisent tous les mêmes recettes, passage dans les journaux d’annonces gratuites, prospection dans la presse spécialisée, sur les sites internet, ainsi que vitrine pour les passages, mais, il existe un professionnel qui possède tous les fichiers clients que personne ne va voir ou prospecter, mais que tout le monde connaît qui est ce professionnel et bien ce professionnel incontournable c’est votre notaire.

Oui, votre notaire, dans la plupart des cabinets notariés, il existe une cellule, un bureau dédié à la vente immobilière, qui de mieux placer que le notaire pour avoir des biens immobiliers qui viennent de leurs clients en direct, des successions qu’ils doivent faire et autres, lui est au courant de tout, il va donc falloir que vous alliez voir votre notaire pour commencer et faire un listing de tous les notaires dans le secteur où vous voulez prospecter, à partir de ce moment-là, vous téléphonez à l’office notarial, vous demandez le bureau ou la cellule des ventes immobilières s’il y en a une, on va vous la passée et bille en tête vous leur demander s’ils ont des choses à vendre, que vous voulez investir dans les petites surfaces, il se fera un plaisir de vous renseigner, d’autant plus qu’il va capter un nouveau client, vous-même, et que vous n’aurez vous qu’un seul interlocuteur pour les actes et lui ça l’arrange également, il faut savoir que les honoraires également de notaire dans les prospections immobilières sont beaucoup moins chères que les agences immobilières, il prend environ 3 à 4 %, il faut savoir également que si vous passez par lui, il vous fera sans doute gratuité des actes et des frais de compromis ou de promesse de vente donc il y a vraiment tout à gagner.

Je vous conseille donc en premier de prospecter auprès des notaires qui ont également des sites immobiliers de vente et qui ont également des sites de ventes aux enchères, il faut savoir qu’à la date d’aujourd’hui il y a plus de 110.000 annonces de ventes chez les notaires en France, ça c’était la première technique.

Je ne vais pas vous quitter sans vous dire également que le notaire est un professionnel, qu’il connaît le juste prix et qu’il sera en mesure de négocier pour vous auprès du vendeur, avec sans doute 90 à 100 % de succès, si vous faites une offre, ceci est très important d’autant plus aussi que le notaire possède tous les diagnostics, possède tous les papiers qu’il faut officielle concernant les assemblées, les différents types de propriétés ainsi que le carnet d’entretien de l’immeuble, il a tout entre les mains, car c’est un professionnel et il est prêt à faire la vente, donc première technique, prospecter auprès des notaires.

Maintenant, deuxième type de prospection, au cours de vos promenades de prospection vous allez voir des immeubles en cours de ravalement, ça c’est intéressant pourquoi ? Parce que souvent un ravalement coûte très cher et certains propriétaires auraient aimé vendre, si vous présentez à ce moment-là et que vous leur dites, moi je serai acheteur par exemple de votre studio et je prends à ma charge le ravalement, vous avez peut-être une possibilité d’acquérir un appartement avec également une marge de négociation, n’oubliez pas que vous pourrez toujours emprunter l’argent des travaux de ravalement, ce qui vous fera également un déficit foncier, mais ce n’est pas ça le plus important, ce serait trop facile,  avez-vous pensez aux immeubles qui vont être ravalé, mais dont personne n’est encore au courant et bien moi j’y ai pensé et je les fais comment ? Et bien rien de plus simple, j’explique et bien tout ravalement est soumis à une déclaration préalable qui reste obligatoire, elle concerne les travaux de ravalement simple, il faut remplir un formulaire afin de constituer le dossier de demande cerfa numéro 13 404, si l’échafaudage doit reposer sur le domaine public ou le surplomber, une autorisation d’échafaudage doit être demandé en mairie et l’affichage doit être effectué tant sur le terrain qu’en mairie sans aucune distinction pendant deux mois.

Maintenant, il ne vous reste plus qu’à aller voir votre mairie, sur le tableau d’affichage, il y a marqué les ravalements, avec l’adresse du syndic, ainsi que l’adresse des immeubles qui vont être ravalé deux mois à l’avance, ce qui vous laisse beaucoup de temps, dans ces cas-là très simple, vous allez à l’immeuble, vous faites avant des petites affiches sympathiques tout en couleurs, couleur violette, jaune, orange, quelque chose qui flashe et marqué dessus jeune homme, jeune fille cherche studio dans votre immeuble, tellement content chez le notaire, vous faites également deux feuilles A4, un que vous mettez coller dans la cage d’escalier et l’autre à côté de la boîte aux lettres, vous n’avez plus qu’à attendre le résultat et il y a de fortes chances que de temps en temps, vous aurez quelqu’un qui vous contactera et qui vous dira monsieur, j’ai vu votre affiche, je suis intéressé pour votre vendre mon appartement, dans ces cas-là le tour est joué, il n’y a plus qu’à aller le visiter, faire une offre en lui disant bien, vous allez prendre à votre charge tous les frais de ravalement donc ce qui va vous faire une marge de négociation qui peut être assez intéressante d’autant plus que je répète vous pourrez fiscalement le déduire de vos revenus fonciers, voilà.

Autre mode de prospection numéro 3, celui-ci, très intéressant, car il va vous permettre non seulement de gagner pas mal d’argent à la vente, mais également de pouvoir louer sous différents régimes ou différentes manières, qu’est-ce que c’est ? Et bien c’est très simple, au siècle dernier, 90% des immeubles avec gardien et concierge, afin de réduire les coûts donc d’entretien d’immeubles, lors de la mise à la retraite de ses gardiens et concierges, ceci n’ont pas été renouvelés, on a préféré donc prendre des sociétés prestataires de services, poser un digicode ou un digic, ce qui donc diminuer tous les frais et charges de l’immeuble. Vous retrouvez donc avec des meubles sur des loges de concierge qui servent maintenant de local vélo ou de local à poussette voire de locales poubelles qui sont vident, qui ne sont pas vendus et qui appartiennent à la copropriété. Ces locaux ne sont pas à négliger pourquoi ? Les rez-de-chaussée sont toujours très intéressants, ce sont souvent des surfaces entre 14 et 20 à 22 mètres carrés donc ils correspondent totalement à un studio haut sous plafond de plus de 3 mètres, car ils sont au rez-de-chaussée dans les halls d’immeubles, vous pourrez donc les aménager et mettre des mezzanines, ce qui augmente la surface, ensuite comme il sont au rez-de-chaussée, ce qui n’est pas du tout à négligé, il y a toujours des locataires, et d’autant plus intéressant que vous pouvez louer à courte durée et au jour le jour, car vous ne gêner personne en rez-de-chaussée, vous n’utilisez pas l’immeuble, vous ne gênez pas les voisins par les allées et venues, donc ceci est très intéressant pour faire de la location saisonnière pour des gens qui viennent en vacances, visiter votre ville.

Par exemple, alors maintenant la question posée est comment fait-on pour trouver des loges de concierge vide à l’achat ? Mais écoutez ce n’est pas très sorcier, il faut se bouger, il faut regarder à travers les portes déjà si on voit la loge de concierge, demandé aux autres concierge et gardien d’autres immeubles, car c’est une communauté et ils sont tous au courant les uns des autres de ce qu’il se passe dans leur quartier, voir dans leur arrondissement pour les grandes villes et ils sauront vous dire qu’elle l’immeuble n’a plus de gardiens, car ils sont souvent entraider les uns les autres pour les congés et sortie des poubelles donc ils savent exactement où se trouvent les loges, ça c’est la numéro un, numéro deux, prospection directe en rentrant dans les halls d’entrés comment ? Il faut attendre que quelqu’un naturellement pousse la porte pour l’ouvrir ou alors avec le facteur dans ces cas-là, quand vous avez une loge qui est vide, ça se voit tout de suite, il n’y a plus de panneau dessus, il n’y a plus les horaires, il n’y a plus rien comment faire et bien c’est très simple, il faut savoir que dans chaque hall d’immeuble, le syndic a mis maintenant son adresse et son numéro de téléphone donc il suffit de prendre en photo l’adresse et numéro de téléphone du syndic et quand vous rentrerez chez, vous vous téléphonez au syndic et vous demandez la personne responsable de la comptabilité de l’immeuble à telle adresse, vous vous présenter et vous lui dites que vous seriez intéressé pour acheter la loge de concierge si celle-ci est encore à vendre moyennant quoi, vous pourrez même payer des honoraires au syndic d’immeuble et prendre en charge naturellement tous les travaux à l’intérieur de la loge, mais également des travaux les géomètres, de diagnostic, etc, si vous êtes sympa peut-être que vous aurez une réponse positive, toute façon qui ne tente rien n’a rien, il faut savoir que l’intérêt d’une loge de concierge réside également dans les travaux qui sont souvent assez importants à faire donc vous aller dans tous les cas de figure, faire un déficit foncier qui fait partie également du nerf de la guerre pour continuer à investir en minimisant la charge fiscale.

J’espère que ce troisième mode vous a plu, maintenant nous allons passer au quatrième.

 

About The Author

Gilles Grimm

Gilles Grimm, multimillionnaire dans l'investissement immobilier, propriétaire de plusieurs centaines d'appartements en France, marchand de biens et ancien directeur d'agence immobilière.