Comment AVOIR et NÉGOCIER un prêt immobilier avec sa banque ?

Comment AVOIR et NÉGOCIER un prêt immobilier avec sa banque ?

 

 

 

Bonjour, aujourd’hui, je vais aborder avec vous un thème excessivement intéressant comment avoir et négocier un prêt immobilier avec sa banque, truc et astuce ?

Il faut savoir que dans un investissement immobilier le prêt immobilier, c’est le nerf de la guerre, c’est ce qui va faire l’effet de levier, c’est ce qui va vous rapporter de l’argent en diminuant tous les mois et tous les ans votre emprunt pour arriver à zéro avec naturellement un locataire en face qui paye un loyer donc qui va payer la banque, comment faire pour que le banquier soit réceptif à votre dossier, et bien, outre le fait que vous allez lui apporter le projet, la situation de l’immeuble, la faisabilité avec votre dossier personnel, pièce d’identité, fiche de salaire, etc, il y a autre chose à faire et a demandé, combien vous allez avoir en face de vous un commerçant, la banque ne donne pas gratuitement de l’argent, il va falloir le rembourser donc il y a une étude de risque, pour cela c’est donnant, donnant donc vous allez discuter avec le banquier pour savoir différents points qu’il peut vous accorder par exemple le taux première chose, vous avez besoin de x milliers d’euros à quel taux et pendant combien de temps.

Moi ce que je propose et ce que je conseille, c’est que le taux soit naturellement le plus bas possible ce qui va être compliqué, mais surtout le plus long possible, le prêt doit être le plus long possible, 20 à 25 ans, pour cela, n’hésitez pas à dire à votre banquier que vous êtes d’accord pour qu’il augmente légèrement le taux, il sera toujours possible plus tard de renégocier votre prêt et de réduire votre temps également donc n’hésitez surtout pas de lui dire que vous êtes d’accord dès le début à avoir un taux légèrement supérieur c’est un commerçant, n’oubliez pas ce que je vous ai dit.

La deuxième chose, avec un prêt immobilier le banquier va vous proposer une assurance, vous n’êtes pas tenu de prendre l’assurance dans votre banque, auprès de ce banquier d’ailleurs il va vous le dire, vous pouvez prendre un autre organisme, il faut savoir qu’en passant par un autre organisme de caution d’assurance, ça va vous coûter à peu près 0,15% en plus et en passant par votre banque 0,20 à 0,25%, je vous conseille de passer par votre banque donnant, donnant, pour avoir l’acceptation du prêt, c’est quand même hyper important, ensuite il va savoir, il va falloir prendre quelques dispositions concernant un jour ou l’autre peut-être, une renégociation de ce prêt, voire un remboursement anticipé faut savoir que dans tous les cas de figure, la banque va vous demander des frais de remboursement anticipé qui sont de l’ordre de 3%, discutez avec votre banquier et demandez-lui de supprimer cette clause, car vous êtes quelqu’un de sérieux et qu’il se peut que d’ici 15 ans vous remboursiez en totalité le prêt, pourquoi pas, il y’a de fortes chances qu’il accepte, vous verrez bien par la suite avec les autres questions que vous allez lui poser, il faut savoir que le bien va être sans doute hypothéqué, la banque ne prendra pas le risque de vous prêter de l’argent, sans avoir une garantie de l’autre côté, il existe donc différents types d’hypothèques, il y a l’hypothèque proprement dite, le prêteur de deniers PPD et la caution, la caution est un organisme extérieur que la banque peut vous proposer et qui prend le risque à la place de la banque, ce n’est pas mal du tout, d’autant plus que les banques travaillent avec des organismes de caution qui leur sont propres, demander dans ces cas-là conseil à votre banquier, il sera ravi de vous aiguiller sur cette garantie d’autant plus que comme il y a des frais à payer et là vous ne pouvez pas y échapper c’est toujours de l’argent qui rentrent dans leur poche donc fait partie de leurs objectifs.

Ensuite vous avez des frais de dossier pour la constitution du prêt, si vous êtes déjà client à votre banque ces frais peuvent être complètement gratuit donc n’hésitez pas à demander la gratuité de ces frais.

Chose importante, il s’agit des modalités de remboursement de votre prêt, il faut savoir qu’un incident peut arriver en cours de route, un incendie, un locataire qui ne payent pas pendant un an il y a un procès par exemple, et  bien il va falloir demander à votre banquier que vous puissiez arrêter pendant un certain temps le paiement des échéances, suspendre les échéances, oui, c’est possible de suspendre les échéances pendant six mois ou un an, elles sont simplement reportées à la fin du prêt, ce n’est pas compliqué, c’est un contrat, le banquier peut le mettre dans votre contrat, il faut également demander à votre banquier s’il y a une possibilité de rembourser plus en cours de route, en effet vos loyers au fur et à mesure vont augmenter d’ici 6, 7 ans les loyers auront peut-être augmenté de 2, 3, 4% pourquoi ne pas payer 2, 3, 4 % de plus et réduire également votre temps de remboursement, intéressant pour le banquier, intéressant pour vous, intéressant pour le banquet et il va vous voir d’une manière sérieuse, il va dire tiens cette personne-là est une personne responsable, il pense vraiment à rembourser, ça, ça plaît beaucoup, ensuite il va falloir également peut-être prévoir un transfert de prêt, en effet vous serez peut être amené à vendre plus tard votre bien immobilier, s’il reste encore de l’argent à rembourser, il serait quand même très utile que cet argent serve à un autre prêt immobilier, puisqu’il est déjà prêté autant l’utiliser, pour emprunter sur un autre achat, parlez-en à votre banquier, ces situations existent et de cette manière, il percevra clairement que vous connaissez bien l’affaire et que vous êtes capable donc d’anticiper.

Maintenant je vais vous donner deux ou trois trucs et astuces pour pouvoir le convaincre définitivement de vous prêter la somme que vous avez besoin pour votre investissement, vous faites un investissement locatif donc vous allez avoir un locataire, le locataire c’est le risque, il va falloir balayer ce risque comment ? Très simple, un, avant d’aller voir votre banque, vous allez aller voir l’agence immobilière du coin pour lui demander une attestation locative ou l’agence qui vous l’a vendu c’était une agence avec le montant du loyer hors charges.

Numéro deux, vous allez prendre contact avec une société de garantie de loyers impayés, afin qu’il vous donne un contrat avec toutes les clauses, il nous faut dans ce contrat trois choses, un, la garantie loyer impayé, si le locataire de paye plus c’est l’assurance qui paye, deux, la cerise sur le gâteau, la carence locative, si l’appartement n’est pas loué, l’assurance paye le loyer et trois, enfin, s’il y avait une dégradation de l’appartement pour le locataire à son départ, tous les travaux sont prit en compte par l’assurance et rénové aux frais de l’assurance qui payent également pendant ce temps où il n’y a pas de locataires dedans, vous pouvez aussi demander à votre assurance une assurance PNO, c’est-à-dire une assurance qui assure le bien quand il n’y a pas de locataire à l’intérieur, avec ces documents que vous allez présenter à votre banquier, celui-ci va être complètement assurée étant donné que vous avez 100% de possibilité d’avoir le loyer payé, avec tous ces éléments réunis votre banquier va être en mesure de voir votre sérieux et de vous donner une réponse rapidement qui sera sans doute positive, car ce qui l’intéresse c’est d’être sûr que le remboursement se fera tous les mois sans incident de paiement et ira au terme, vous lui avez apporté tous les éléments nécessaires notamment avec les garanties de loyers d’assurance, vous lui avez poser des questions intelligentes qui montre que vous connaissez votre dossier ceci est rassurant et bien j’espère que cette petite vidéo vous a plu, n’oubliez pas de likez et de vous inscrire sur le blog, je vous remercie et vous souhaite bonnes vacances, merci.

 

About The Author

Gilles Grimm

Gilles Grimm, multimillionnaire dans l'investissement immobilier, propriétaire de plusieurs centaines d'appartements en France, marchand de biens et ancien directeur d'agence immobilière.